珠三角樓市觀望——內房多元化發展

  踏入新一年,筆者恭祝大家新年快樂,身體健康!每年新年前總是各公司年會,對去年工作進行總結。今年內房銷售額維持高速增長,首三位房企銷售額達1.8萬億元人民幣,同時達千億以上的也有30間。在龐大銷售額背後,要維持高營收及高效率,是未來各房企管理層在如何控制成本、標準化、國際化及多元化等四個領域深思的。

  前三個不難理解,而多元化則各大房企的策略均有所不同。以萬科(2202)、綠地(337)及碧桂園(2007)為代表,分別成立萬鏈、綠地誠品家及橙家進軍互聯網家裝平台。與傳統裝修公司及其他一站式平台或O2O健材平台相比,房企的互聯網家裝平台,具有強大的市場潛力及破壞性。主要原因是以房企為母公司,具有供應鏈渠道優勢,價格優勢,性價比高,去中間化及明碼實價的套餐標準化等,令其他裝修公司及平台公司望塵莫及。其破壞性是類似淘寶等購物網站的面世,對傳統零售行業造成衝擊,但未來以房企為母公司的家裝平台,將會佔據大半江山。

  另一個內房發展的板塊就是教育結合地產,部份城市對於開發商提出建社區配套幼稚園,要與社區同步規劃、同步建設、同步交付使用。新建社區配套幼稚園作為公共教育資源,由當地政府統籌安排,也就是產權歸於政府,開發商更多的是為獲取土地,而為政府代建學校的角色。

  教育地產含義十分廣泛,藉周邊學校或大學城作為賣點,僅算作「類教育地產」。只有那些自建自營或引進名校資源為業主所用的項目,才是真正的「教育地產」。但引進名校資源的運作模式,對開發商而言較為被動,教育資源投入成本較高,未來運作的主動權,又不在開發商手中,因此自營自建模式,開拓教育條線是開發商在摸索的新路徑。

  各地產公司近兩年來均加速學校擴張,但根據不同城市不同政策,其成本差異較大,地方經驗複製難度較高。真正具有盈利價值的模式,是與第三方合作辦學模式。這是一種輕資產模式,也是目前民辦學校運營趨勢,它的優勢在於不受限於集團地產優勢,可以充份發揮主動性,拓展更多合作的可能;同時,有效降低學校土地使用成本,達到同行業水準最低,此運營模式在內部回報率和盈利率上,收效比較明顯。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜


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