珠三角樓市觀望——房產稅有效降低樓價?

  今年「兩會」除了大灣區外,房產稅亦是市場焦點!在其他地方,如果政府要開徵新稅種,一般來說都會有很多反對聲音,但是在中國,房產稅呼聲愈來愈高。很多人認為,房產稅是可以快速解決內地房產問題的有效方法,只要實行,一切問題迎刃而解。只要一收稅,輕則樓價下跌,大家都有上車機會,同時解決地方債務,大則中國經濟轉型成功。

  那麼房產稅到底是甚麼?外國徵收房產稅,似乎對樓價調整有效。多數外地徵收的不叫「房產稅」,而叫「房地產稅」,雖然只差一個字,但是含義卻差了很多。比如在美國,根據各個州稅率不同,每年繳交的稅金,是房產估值1至3%之間。因為每年有一筆不小費用要支出,因此對樓價確實能起到很好調節作用。

  雖然看上去差不多,不過至少有兩個差別。第一,美國房地產稅徵收對象廣泛,不像上海和重慶,只對少數房產徵稅,決定了這種稅費影響力很大。更關鍵的是第二點,就是這兩種稅名字上相差的「地」字。

  美國人建一幢房子,土地和土地之上房屋的所有權合一,房地產稅是對這塊土地和房子的擁有者徵稅。但中國城市土地國有,買屋後只有房屋的所有權,房屋下的土地其實是向國家租用,並且40/50/70年的租金已經一次付過,是以「土地出讓金」的形式,由政府向開發商徵收。

  加上開發過程中還有一系列稅收,包括房產稅,其實兜兜轉轉都會反映在房價上,由買樓人士買單。所以房產稅其實是增加購房成本,就是把從土地出讓金到後面的各種稅費整合在一起的「打包稅」。原來這些錢是在買屋之前,在各個環節中就已經收了,現在把這個錢放在買屋後,同樣是由購房人承擔,雖然每年繳交一小部份,但表面上樓價就可能有所下降。

  現行重慶市房產稅徵收對象是以下三項。第一,個人擁有的獨棟商品住宅。第二,個人新購的高檔住房(城區均價兩倍以上)。第三,無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房。

  由於重慶徵稅對象是高檔住房、別墅,或是人均面積過大的普通住宅,這幾類徵收對象,均不是房地產市場主流。所以絕大部份房子,都不在徵稅範圍。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜

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