珠三角樓市觀望——商業公寓缺點

  商業公寓到底有沒有購買價值?這也是我在不同場合講樓市時,被問得最多的一個問題。現在簡單從幾方面分析,先說說公寓的缺點。

  第一,使用價值小。公寓和住宅同為不動產,但公寓使用價值要少得多,比如容積率高、面積小,居住體驗不佳,不能上戶口,也就沒有學位,產權一般只有40年等。相對而言,住宅使用價值就大得多,這也是為甚麼過去那麼多年,公寓升值速度普遍跑不贏住宅。

  第二,稅費高。這一點不用多說,稅費影響的是交易成本,在任何市場,投資價值和交易成本都是成反比。

  相對而言,住宅因為具備一定福利屬性,苛捐雜稅少得多,交易成本對投資者好得多。

  第三,商服類物業結構性過剩,這一點也是最容易被忽略。隨著房價接連攀升,大城市普遍出現一種「產業空心化恐懼症」,就是擔心高房價對產業的擠出效應,像深圳、佛山甚至實行嚴格「產業用地紅線」,誓死捍衛產業用地。所以,地方政府這兩年在土地出讓時,會盡可能地把天秤傾向商服用地,而不是住宅用地。在一些城市的核心地段,住宅用地的供給,已經被壓縮到最小化,而商服用地基本是以成本價甚至虧本價,定向出讓給一些高科技企業、總部企業,意味很多大城市當前的商服產品過剩。要知道很多大企業拿地建總部後,自己根本用不完,至少有一半是拿來收租。

  第四,價格扭曲。不少城市因為限購原因,令投資者走向公寓,價格嚴重被扭曲,偏離其實際價值,甚至在中山及珠海出現公寓呎價貴過住宅。下周筆者再與大家分析商業公寓優勢。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜

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