珠三角樓市觀望——商業公寓的價值(二)

  上周分析完商業公寓的缺點,現在再來說優點:

  1.便宜。注意,這一點目前僅適用於廣州及佛山,去年的「330新政」,由於用力過猛,一下子把廣州的商業公寓打入冷宮,不少地段好質素高的公寓產品受市場情緒的影響,價格非常便宜。廣州及佛山不少公寓價格大約只有同地段住宅的50%到70%,其價差遠遠大於北上深杭等城市,嚴重偏離其實際價值。隨著此次調控的鬆動,市場的預期會逐步向好,價格偏離的現象有望回歸正常。

  2.租賃價值高。市場上主流的公寓產品大約是30至60平米之間,居住價值原本不高,租賃價值自然也就很差。但近年來,隨著互聯網民宿的興起,公寓這種極小戶型一下子成了高回報投資產品,原本大量租不出去被閒置的公寓被拿來搞短租,其租賃價值一下子被盤活了,租金漲幅甚至超過同地段住宅。

  3.受互聯網的衝擊小。這一點主要是對比商舖的,眾所周知,商舖市場這幾年可以說十分十分的差,根本原因還是互聯網的衝擊,其流量功能被互聯網取代了,而公寓不同,畢竟它有一定的居住功能和辦公功能,受互聯網的衝擊比較小。而且,隨著小創業者和未婚人群的持續增加,作為極小戶型和低總價的公寓,其使用價值不減反增。目前,大城市核心區的公寓產品,每平米租金普遍高於住宅,再加上其總價低,入手門檻不高,很多原本想購買住宅的客群把目光轉向了這個市場,也不失為一個相對理性的選擇。

  4.地段。公寓和住宅不同,其對地段的敏感度非常高。過往的經驗顯示,只有靠近產業中心、商業中心的公寓,才會有持續增長的租賃價值,那些山旮旯的公寓,一定一定要迴避。住宅可以沒有租賃價值,但公寓一定要有。但投資前要特別小心調控風險。公寓本身是一種打擦邊球的類住宅產品,規劃住宅用地就只能住人,規劃是商服用地就只能辦公和開店舖,但問題是,寫字樓和商舖沒有住宅好賣,很多開發商為了回款,就發明了所謂「商住兩用」的公寓,實際上是把商服用地當住宅用地來開發了。這種做法,很容易成為被調控的對象。所以,購買商服物業特別是商住公寓產品,一定要做好調控風險的心理準備,比如限制你的使用用途、增加限售期、提高稅費等等。所以,買公寓,最好做好長期持有的打算。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜

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