珠三角樓市觀望——投資可留意的其他方法

  首先,我們要明白一個道理,一切數據和方法都是為尋找真相,而這個真相就是「市場供需」。當需求大於供給時,房屋因稀缺而價值凸顯,房價上漲,反之亦然。

  其實當大家留意樓價走勢時,它卻是「行情延時」的表現。

        會看行情的人一般都是以成交為主。但是要注意的是,成交量上漲並不意味着樓價上漲,一般來說,內地樓價會在成交量連續上漲2至3月之後發生變化,而在此之前,「量升價平」時期,則是最好的買樓時機。買樓在某種意義上是一種投資遊戲,行情曲線關係到你的買樓成本,所以一定要「低進高出」把握時機。對於剛需來說,要反其道而行,行情愈蕭條說明你的時機愈好,因為大家都不買,你去買,議價空間大。開發商對於樓市行情的判斷有一套自己的測算方法,而且會上升到最高戰略層次。因為不符行情的拿地會威脅資金鏈的安全,踏錯節奏也可能被周期吞噬。

  所以,如果突然「地王」頻現,那麼就要開始警戒了,下一波行情大概率即將入場;反之,如果土地持續流拍則說明市場蕭條,這時要小心為上。當然值得留意開發商的動態,尤其要選擇銷售額排名在5-20之家的中間型開發商。只有中型開發商的求生慾望最強烈,對周期的敏感性會更高。城市建設者在新建城市時一般都會做詳細的規劃文件,而你所要做的就是找到近期的控規圖(一般地方規劃局都有公開文件),尋找到具有紅色和黃色標識的地段。紅色代表的是產業,黃色代表的住宅,兩地的比例決定了這個地段的未來。其中紅色地塊代表產業用地,未來這個地方會建設大量的商業性辦公寫字樓,可以提供大量的工作崗位,而此地的工作人群傾向於就近買樓或者租樓,這裏的租金和樓價也都有了很高的保障。其次是亮燈率,如果你要買一個地方的新盤,一定要觀察周邊樓盤的晚上6-8點之間的亮燈率。熱力圖,就是所謂的人口密集度統計圖。這個方法非常好用,可以讓你知道哪裏人多哪裏人少。而人口的密集度也在一定程度上反映了當地的樓產價值。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜

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