珠三角樓市觀望——沿公共交通投資大灣

  現時公共交通導向發展(Transit Oriented Development,簡稱TOD),是新熱門置業地區及投資價值最高之地。TOD軌道建設是「大手筆」投入, 平均一公里造價高達10億元,後期還需要高維護成本。軌道建設要回本,就必須建在最有價值、最有潛力的區域,以帶動周邊住宅、商業等物業發展。TOD主要是指以地鐵及其他公共交通工具等樞紐站點為中心,以400至800米為半徑,將出行、居住、工作、購物、休閒、娛樂等功能集中於一體,形成高效、集約、舒適、綠色的城市空間。

  TOD規劃建設勢會帶來大量人口和資金湧入。軌道線愈密集,愈有利資金和人口流動,周邊樓市價值就愈高。大灣區內地9個城市有22個TOD。房價最高的深圳北站和西麗站,周邊新盤每平方米約7萬元人民幣。

  房價最低的TOD位於肇慶,新盤平均價格約每平方米8000元人民幣。和深圳相差10倍!定位為大灣區國家中心城市和綜合性門戶城市,廣州在大灣區內地9城中規劃建設的TOD數量最多。其中廣州白雲太和TOD、南沙灣TOD正在規劃中。廣州北站、棠溪火車站正在建設中,新塘城際站預計今年9月開通。和新塘TOD一樣,南沙灣地區定位為大灣區創新合作先行區、大灣區的海上門戶,南沙灣TOD板塊逐漸性價比較高,新盤分佈同樣密集,一般新盤每平方米約2.5萬元人民幣。

穗莞深地鐵南沙是中心

  大灣區未來新經濟引擎,必然是環珠江口幾個區域,分別是南沙、前區、濱海灣、橫琴及翠享。目前這相關城市各項重大規劃動向,都重點圍繞向對應珠江口新區聚集,穗莞深三城軌道網絡緊密相連。其中廣州與東莞濱海新區相連軌道有5條,分別是廣惠城際、廣深港高鐵、中南虎城際、深茂鐵路及廣州地鐵22號線。

  其中廣州地鐵22號線更將與深圳地鐵18號線對接,直通深圳。根據最新規劃顯示,廣州地鐵22號線,南延至慶盛站、蕉門、南沙客運港,跨海而過連接東莞,經東莞濱海灣站、繼續東延至深圳沙井站,與深圳地鐵18號線對接,可達高鐵光明城站。22號線將串聯起廣州白雲站、廣州南站、慶盛站、東莞濱海灣站、深圳光明城站等穗莞深三地重點交通樞紐。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜


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