珠三角樓市觀望——大灣區寫字樓迎升浪

  2019年上半年大灣區樓市自綱領出台後有價有市,各地核心地段搶購不斷,加上大量外資購買商業辦公大樓或大手買入。尤其是深圳南山、寶安商業辦公市場,頻繁出現10至100億元人民幣的大宗交易。

  筆者認為大灣區發展下,大資金資產配置趨勢,會對區內樓市造成另一商機。在「房住不炒」背景下,應該改變投資思維和方式。

  很多人沒有意識到,今後高租金或許是衡量物業價值重點,因為內地住宅租金回報普遍偏低;各市內核心區域寫字樓和商舖,可望為投資者帶來穩健持續收益。

  這兩年在經濟大環境及外部不確定因素影響下,資金無處可去,就像水往低處流一樣,湧向市場的窪地。

  近兩年全球資本大規模殺入內地商業地產,大肆撈底,開啟瘋狂買入模式。世邦魏理仕表示,2018年外資在商業地產投資激增62%,達780億元人民幣,創自2005年以來最大規模。踏入2019年,外資湧入更進一步提高。2019年首季,內地大宗物業投資繼續活躍,交易金額超過530億元人民幣,其中外資佔比進一步提升至50%,為2016年以來單季最高。此次外資出手相當闊綽,不再是「收爛貨」風格,而是購買一線城市核心地段優質商辦類資產。例如今年2月領展房產基金以66億元,收購深圳福田區怡景中心城購物中心。

  那麼為甚麼外資對於內地一線城市商辦寫字樓情有獨鍾?主要有以下三個原因:

  第一,嚴苛限購限貸政策。在嚴苛限購限貸政策,讓許多資金實力雄厚投資者望洋興歎,目前一線城市對住宅調控,已經進入「史上最嚴」階段,為寫字樓投資帶來商機。

  第二,第三產業還有很大增長空間。寫字樓市場是能反映產業與經濟發展,第三產業佔比愈高,商務辦公樓需求愈大。深圳2018年第三產業佔比僅為58.8%,與倫敦、紐約等城市的第三產業超過90%相差甚遠,在內地四大一線城市裏也敬陪末座。

  第三,商辦物業爆發必須在住宅之後。各投資者最開始配置資產必然是住宅,鑑於學位等因素,絕大部份家庭在購房時,會優先選擇住宅產品,而不是公寓商舖或者寫字樓,於是商辦物業註定是一個大器晚成的產品。

  由於大灣區內各市功能佈局已作明確方向,故灣區核心城市中心對辦公樓需求將大大增加,但現在各市辦公物業普遍是住宅一半價錢。

大灣區樓市評論人

鄭偉舜


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