環球樓市觀望——內地買樓勿「三不靠」

  今年最熱門的概念,就是城市群和都市圈。發改委上半年兩度發文,推進城鎮化,取消落戶限制。粵港澳和長三角規劃亦急不可待面世。

  不管大小城市都要建都市圈,都要融入城市群。房產投資最熱的城市,不一定是最有價值或最有潛力城市,比如成都、重慶、杭州灣、江門及肇慶等。

  現階段真正有實力構建都市圈的,只有北上廣深四個一線城市,剩下的杭州、南京、重慶、天津、成都、武漢等強二線城市,根本不具備輻射和外溢功能,因為他們尚處於虹吸和聚集階段。

  環京、環滬、環深具備投資價值,由於北京上海戶籍政策嚴格,最近幾年還有「趕人」趨勢,實際上吸納人口最多的是深圳,一年將近50萬,領先全國,而深圳又是一線城市面積最小的。

  深圳全市面積為1990多平方公里。同為一線城市,上海面積6300多平方公里,北京則是1.68萬平方公里,廣州是7300多平方公里。深圳相當於北京的八分之一,或上海、廣州的三分之一。所以在都市圈裏臨深最有價值,最有外溢的需求,並且像臨深的東莞本身產業實力雄厚,有時連深圳都要提防一下這位鄰居。

  最有價值的城市,一定是二手成交量超過一手的城市,只有二手成為主力的市場,才是成熟的房地產市場。沒有炒家或投機者,沒有用家就沒有流動性,也就無法資產變資金。一定要明白一個硬道理,決定樓價的走勢根本不是新樓,而是二手樓。無論是自住還是投資,在內地買樓最怕就是「三不靠」:不靠地鐵、不靠校網、不靠生活配套。

  買樓抉擇時,地鐵、校網、配套這三條極為重要,能同時滿足最好,不能兼得時,至少也要滿足一條。三樣都不具備的,不僅升得慢跌得快,而且居住功能也會受到限制,沒有居住屬性和金融屬性的房屋,那就真是投資一堆磚頭。

  筆者與很多想在內地置業的準買家了解過,他們會將房屋的新舊、漂亮及樓價便宜列為首要標準,這是極端錯誤的,貪慕一時虛榮是最要不得的。當你發現小朋友上學不便,每天上下班三個小時,最近的超市五公里以外,你就會後悔當初的愚蠢決定,當你想要套現時才發現,打折賣都無人要。

環球樓市評論人

鄭偉舜


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