環球樓市觀望——馬尼拉熱門投資區域

  根據亞洲最具房地產投資潛力城市最新排名,菲律賓首都馬尼拉位列前三,深受投資者關注。但港人在投資菲律賓時,難免會因為中菲關係起伏不定,或憶起「人質事件」而印象甚差。

  對大部份投資者來說,投資前都要提前「做好功課」,嘗試多了解這個投資前景亮麗的國家。為何馬尼拉房產值得投資呢?首先馬尼拉的三大熱門投資區,包括Makati(馬卡迪)、Bonifacio Global City(博尼法西奧環球城,簡稱BGC)及Ortigas(奧提加斯)。

  享有「亞洲曼克頓」美譽的馬卡迪,是菲律賓的金融中心,是馬尼拉最成熟最完善的核心商業區,也是全球摩天大樓密度最高的城市之一。儘管馬卡迪面積不大,可建面積非常有限,但城市發展依舊成熟便利,居住治安良好,全區有6.2萬間跨國企業總部,知名地標建築包括PBCOM Tower(菲律賓交通銀行塔)、GT國際大廈等,著名購物中心包括The Ayala Center(阿亞拉宿霧購物中心)、The Rockwell Center(羅克韋爾中心)等。據統計,馬卡迪每日日間人流高達470萬人次,也是菲律賓最具活力的娛樂文化中心。2017年,Makati公寓每方呎平均樓價約為每平方米20至30萬披索(每方呎約3000至4000港元),租金回報則介乎七至十厘。

  博尼法西奧環球城則是2003年開始由Ayala(阿亞拉集團)全力打造的集商務、購物、酒店、娛樂及住宿為一身的大型商業區,建築風格簡約時尚。

  BGC區域面積小於馬卡迪,但作為2000年後新發展起來的商業區,該區有完善規劃,交通和綠化都屬一流,是馬尼拉目前最新的現代化商業區,也是菲律賓近年來進步的代表。該區坐落包括菲律賓最好的醫院聖路加醫療中心,還有多所國際學校和幼稚園亦選址該區。隨著近年BGC不斷發展,摩根大通全球服務中心、SM集團總部、Google菲律賓總部、中國華為和諸多全球500強企業都紛紛進駐於此區。

  BGC租金行情與馬卡迪相差無幾,樓價在2017年大幅上漲,目前約每平方米25萬披索(每方呎約3500港元)。雖然BGC貴為菲律賓新商業中心,亦非常受外國人青睞,但本地人大多不會選擇於BGC居住,主要因素是BGC可開發面積十分缺乏,導致樓價並非人人都能承受。所以相比馬卡迪,雖然租金差不多,但入住率並不高,出租時間也相對長一些。

  奧提加斯則是馬尼拉第二大主要收入城市,是除了馬卡迪和BGC外,馬尼拉第三大商業區,目前多個開發商一起在開發建設該區。由於馬卡迪可建範圍所剩無幾,BGC能開發的位置也極為稀少,導致樓價愈推愈高,大量中產階層開始轉至樓價每方呎約3000元的奧提加斯。

  該區擁有大量待開發的土地儲備,另外即將於2022年建成的馬尼拉一號地鐵線,在奧提加斯擁有兩站,一站是卡提普南站,一站是北奧提加斯站。由此可見,該區在未來馬尼拉發展規劃中佔有重要一席。奧提加斯擁有眾多商務中心,其中奧提加斯中心是該地區開發最成熟的地段,聚集大量跨國企業和業務流程外包產業,並有艾莎香格里拉大酒店、美加購物廣場、華納唱片及亞洲開發銀行總部等知名企業進駐。

環球樓市評論人

鄭偉舜


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