環球樓市觀望——商業公寓與住宅公寓(一)

  根據產權不同,內地房屋大概可以劃分為普通住宅(70年)、住宅公寓(70年)及商業公寓(40年)。其中最重要的就是產權不同,因為產權不同直接決定流動性。流動性差,自然價格起不來,所有價格上漲都是在流通中產生的。首先是住宅,簡單可分普通住宅、別墅及花園洋房等,反正土地使用性質是住宅。

  今次重點看看商業公寓,基於用地分為綜合性用地(商住)或商業用地,產權年限根據用地性質而定,50年或40年。這種產品的典型特點,是一般處於城市核心地段及商務中心區,既可居住又可辦公;具備寫字樓功能,在部份城市可註冊公司;產權性質為商務公寓,非純寫字樓。

  由於其土地性質不同,這也是與住宅的本質區別。這種公寓類型的建築,一般都配建在商住性質用地之上。每塊土地的性質用途,在國土出讓合同上都會有明確約定和限制。一般而言,普通住宅土地性質為住宅用地或商住用地中的住宅部份,商業公寓則是商業或綜合用地。土地性質的不同,也就決定以下幾項差別。普通住宅一般在70年,商住公寓等一般為40年或者50年。當然,其期限屆滿後需要付費續期,應當是沒有任何爭議,只看落地細則。

  由於內地是實行《戶籍法》,根據各個城市規定有不同,往往只有住宅類產品才能落戶,因此通常只有普通住宅和基於住宅用地上的公寓才能落戶,而商住和綜合用地的商業公寓,由於不屬住宅性質,就不能落戶,因此缺少教育入學優勢,那麼在生活配套上就比較吃虧。

  商住公寓的水、電、物業、電梯費等參照商業標準繳納,比普通住宅的居民水電貴1.5至2倍左右。另外,有很多是不准通天然氣的。所以吃飯只能通過電器來解決,這都是一筆不小的生活成本。

  在轉讓出售時,也會根據不同城市的情況,而與住宅類有很大分別。最後由於住宅與商業公寓的報建規劃要求不同,針對環保要求較低,所以商業公寓等一般都是通廊式佈局,入口大廳及電梯廳都會更做得「大氣」,因此公攤面積一般會達35至40%左右。由於篇幅所限,筆者下期再與大家討論住宅公寓。

環球樓市評論人

鄭偉舜


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