環球樓市觀望——商業公寓與住宅公寓(二)

  上周筆者討論了商業公寓跟住宅差別,接下來解釋住宅式公寓就比較容易!住宅式公寓,又稱居住型公寓,首先他的用地是住宅用地,這個非常重要的差別,也決定跟商住公寓有很多不一樣的地方。

  住宅公寓產權是70年,而銀行進行按揭審批的條件是與住宅一致。70年住宅公寓和40年商住公寓,兩者存在本質上的差別,這絕不僅是產權年限的不同。

  70年產權公寓,性質就是住宅,不過面積小一點,可以落戶口,可以入學區,可以做最高30年貸款,交易也只是正常稅費,水電燃氣費都是民用收費標準。

  但70年住宅公寓與一般住宅又有甚麼分別呢?一般來說,70年公寓分攤比較高,而且在產品設計上不如住宅的社區環境和住宅體驗等。

  但是如果實用面積較同樣位置的住宅價格為低,也算是性價比很高的產品。而且相比70年住宅,70年公寓租金收益非常不錯,這是一個很大優勢。加上由於面積較細,一般總價會較同區住宅為低,上車容易,回報率可比一般住宅高一倍。同時他們在地段上非常有優勢,如靠近CBD,商業配套各方面非常好,產品設計靈活,不少人會喜歡這樣的前衛居住環境。

  現時不少年輕人非常願意單獨租住這種單位,因此投資這類型小公寓也有利可圖,但如是第一套房的話,能買住宅優先買住宅。如果是投資的話,首先看價錢,是否相對周邊其他產品如住宅等價格有價格差異,有一定水位的話,性價比就很高了。

  另外,地段亦是關鍵一點,住宅型公寓對地段要求要高過一般住宅。最後則看配套,特別是商圈及交通等。如果要買70年公寓投資的,一定要選好地段,然後要有配套,有地鐵和商場,很多公寓租戶主要是年輕人,對於年輕人來說,地鐵和商場是必須的,如果裝修花上一點心思的話,租金更可以高一點。最後如果是學區房的話,只要學區好,那麼很大機會是坐着等升值了。

環球樓市評論人

鄭偉舜


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