法理之間——地產經紀法律責任

  觀塘某大型新樓盤熱賣,但發展商其後公佈經紀佣金為1.7%,比慣例的低很多,引起眾多物業代理不滿。有人認為,樓盤大賣是市況使然,經紀在其中並無創造任何價值,本來就不值那麼多的佣金。但近年網絡交易平台發達,卻仍無法取締經紀,足見物業代理有其存在價值。而且,物業代理對物業轉讓的法律亦須有一定的認識,特別是處理二手物業的買賣,不然一旦犯錯,要賠償起來也不是說笑。

  地產代理除了須要遵守《地產代理條例》及《操守守則》所規管外,還要避免犯上「疏忽」和「失實陳述」(或誤導)。疏忽責任屬於侵權法的範疇,視乎情況地產代理對買賣雙方均可能負有「謹慎責任」。舉個例子,代理有責任在買賣雙方簽署臨時合約前查證雙方的身份,假若代理未有做土地查冊或查證身份證,日後若任何一方身份成疑而導致另一方損失,代理便可能因其疏忽而要賠償。

  至於失實陳述則是屬於合約法,即代理向其中一方作出某些錯誤的陳述,導致該合約方簽訂買賣合約而招致損失。

  例如最近在「名家匯」頂層複式連天台單位的案件,法庭即裁定代理曾多次誤導原告人涉案物業的天台大小,因此須要承擔法律責任。

  筆者當然明白,現今樓市成交量大跌,經紀在僧多粥少的情況下生存空間也很窄。但實不相瞞,筆者代表該樓盤的買家處理轉讓文件,收取的費用不到樓價的0.1%,即使經紀只收到1.7% 的佣金,筆者也是羨慕不已!執業律師

羅潔儀


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