中環泛泛談——高價投地等於樓價上升?

  最近中資機構的名字經常出現在香港房地產的市場,無論在投地或者剛開賣的項目上都不難發現內房的踪影。當中包括了國內老牌的房地產開發商,同時也有近年才在香港市場較活躍的名字。比較受關注的有海航集團以高價每平方呎樓面地價1.35萬元到1.36萬元投得兩幅啓德住宅地皮。

  目前香港的樓市部份也被所謂「投資客」主導,他們擁有大量資金苦無出路,房地產成為一個他們在香港比較安全的投資。無論是內地無視「辣招」的投資客或者香港本地的投資客,他們最後只看一樣東西——投資回報。目前除了租金回報外房地產也能提供升值的回報,但如果利息上升使「收租」這種模式不能再提供可觀回報的情况下,那投資客還能期待升值的回報嗎?簡單以目前香港市區租金回報率2%至3%左右算一下,客觀來說剩下給加息後維持「收租有盈利」的空間很小。租金回報跟升值回報是同步的,租金回報下降的同時樓價也會調整使升值回報下降,如果兩方面同時調整確實對香港樓價形成很大的壓力。

  我們也看到愈來愈多內地買家由於貨幣原因或者實際需要對美國房地產有更大的需求,這筆中國的新資金也將為美國經濟復甦帶來動力。未來加息的速度難以預料,但美國經濟復甦將為加息帶來基礎。香港房地產市場是個很獨特的市場,在供求長期失衡及美元掛鈎的情況下,加上强美元的形勢下它當然有大量的需求,但同時如果最終進入了加息期時那樓價還能上升嗎?這個是值得我們去好好分析的題目。

  本月中美國加息機率很高,「口裏說不,身體卻很誠實」,買家於加息後的舉動將影響整個市場發展。目前只能說一句:「欲知後事如何,且聽下回分解」。

中泛控股有限公司執行董事

劉洪偉

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