企管達人——與時俱進積極發展 屯門市廣場連串活動慶30周年

        信和集團旗下屯門市廣場今年開業三十周年,連月舉行一連串活動慶祝。集團租務部總經理畢嘉浩分享,屯門市廣場作為區內「地區大哥」,多年來把握商機積極拓展,吸納廣受歡迎的品牌進駐,目前每日人流達三十多萬,在集團旗下商場數一數二。隨着新界西人口持續增長,加上西鐵、機場連接路等基建落成,將帶動更多人流到訪,他相信屯門市廣場的發展潛力將進一步擴大。

        作為屯門區內最大型商場,屯門市廣場樓面面積達一百萬方呎,商場內有超過三百五十間商舖,涵蓋時裝、化妝品、電器、食肆、戲院等包羅萬有,「由嬰孩到老人家,都可在商場內找到想要的東西。」畢嘉浩又指,屯門市廣場周邊被多個小型商場包圍,形成一個便利購物商圈,有助吸引顧客,為其奠定「地區大哥」地位。

穩坐區內龍頭地位

  除了屯門區內近五十萬人口外,屯門市廣場亦面向元朗、天水圍合共約六十萬人口,故商場人流長期絡繹不絕。畢嘉浩表示,商場平日每日約有三十三萬人流,周末每日人流更達三十八萬,在信和旗下逾八十多個商場中,表現數一數二;與全港大型商場比較,成績亦排在首五名之內。

  今時今日,屯門市廣場已成區內地標,回望過去三十年發展,畢嘉浩認為商場成功之道在於把握時機。他分享,早年商場內設有一間大型日式百貨公司,主要服務當區居民。至千禧年初不少國際品牌進軍香港,商場大舉投放三億元,將二十萬方呎停車位,改建成零售舖面,吸納品牌進駐;其後港府開放內地自由行,商場進一步受惠,二○一○年再投放兩億元翻新,提升購物體驗吸引顧客。

瞄準大橋旅客

  畢嘉浩不諱言,早年要吸引國際品牌進駐新界區商場並不容易,「品牌在市區已有幾個舖位,但不知道新界有沒有發展商機,有時要觀察幾年。」但隨着新界人口不斷膨脹,加上屯門市廣場積極拓展,現時國際品牌要進駐新界西,「第一個商場一定是屯門市廣場。」展望未來西鐵南延線通車,將更方便區內居民到訪,相信商場有更大發展潛力。

屯赤連接路即將落成

  他又舉例指,隨着二○○七年深圳灣口岸啟用後,深圳南山區居民到訪屯門市廣場只需二十分鐘車程,「他們隨時也可到訪,為商場帶來很多商機。」隨着屯門至赤鱲角機場連接路將於不久後建成,可望帶動經港珠澳大橋來港的旅客到訪屯門市廣場,「屆時由機場到屯門只需十分鐘,希望商場能把握新機遇。」

  交通基建雖然有助吸引人流,但亦方便顧客走出他區,故畢嘉浩強調,商場必須增強本身吸引力,留住顧客。除了定期進行市場調查,了解零售趨勢,引入適合顧客的品牌外,商場內亦設有二十多個pop-up store(期間限定店),讓不同品牌試業三至六個月,為到訪的顧客提供新鮮感,「每次到訪也有種discovery(發掘新事物)的感覺。」商場亦可藉此物色受歡迎品牌進駐,令店舖種類更多元化。

  屯門市廣場內亦有一個大型活動空間,不時舉辦表演活動,甚至吸引他區居民遠道而來。畢嘉浩透露,商場開業初期,中心位置原本是一個大型音樂噴泉,成為不少屯門居民的集體回憶,是次慶祝三十周年的活動中,亦以LED屏幕組成的舞台重新演繹這經典回憶。但隨着顧客對噴泉新鮮感減弱,廣場亦將噴泉位置改建成大型活動空間,這亦是商場與時俱進的一大例子。

  未來新界西人口將繼續增長,加上內地旅客熱衷到訪,屯門市廣場難免會愈來愈擁擠,畢嘉浩笑言這是個happy problem(快樂的難題),「對零售商戶來說,不會嫌人多。」他指,商場會適當分配商舖位置,將人流分散至各層,務求令商場吸引更多人流的同時,為顧客提供更好的購物體驗。

管理商場結合科學藝術

  入行二十八年的畢嘉浩形容,管理商場需結合科學與藝術,方能成功。

  畢嘉浩自小便喜歡逛商場,更會留意不同商場內的品牌分佈,因此培養對商場租務行業的興趣。他形容,管理商場是一門結合科學與藝術的哲學,前者代表要懂得運用調查數據,分析顧客喜好,挑選受歡迎的品牌進駐,「數據很重要,可以獲得寶貴的市場資訊。」後者則是個人觸覺和判斷,靠經驗累積而成,「通過對人的觀察,留意他們對潮流的反應作出判斷。」

  畢嘉浩手上管理信和旗下多達八十個商場,他認為不同商場定位不一樣,要成功必先找到其獨特之處(point of differentiation),「就好像不同魚塘的魚也不同,不能用同一種餌。」他以荃灣荃新天地為例,區內有多個大型商場,競爭激烈,故信和刻意在商場引入區內少有的模型玩具店,又不時舉辦大型活動,為商場建立鮮明定位。

企管達人 本報記者

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