太量微觀——用強積金買樓不可取

  強積金帳戶的金錢應該拿出來買樓嗎?香港的強積金帳戶多達八百萬個,代表每個人起碼有一個帳戶或以上。此乃強積金帳戶附屬於工作而非個人所致。大部份帳戶的錢少於二十萬,有三萬人左右是多於一百萬的,而有十四萬人的帳戶內有五十萬到一百萬存款。故此,大約有十七萬人在強積金帳戶內有五十萬以上。若然計算這些帳戶存款的中位數,大部份統計都顯示為少於二十萬,大概每個帳戶有十八萬。即使他們把十八萬的存款統統取出來,對買樓也於事無補。現時一個單位起碼市值四、五百萬,十八萬只佔當中百分之五。雖然有五十萬存款以上戶口持有人確可取一部份錢出來,但考慮現實情況:我們應該這樣做嗎?

  新加坡有此一例,其公積金帳戶跟隨個人設立,和香港的狀況是十分不同。在新加坡,五十歲以下的僱員供款是達到百分之二十,而僱主也要供款百分之十七,即加起來足足是百分之三十七,加上他們分開了四個帳戶,分別用作醫療、養老、供樓或其他特別用途。所以他們能把存款取出來買樓後,還有餘錢在退休後花費。

  在香港則不能——因我們的供款較少。所以我並不認同部份議員建議將強積金帳戶存款取出來買樓,因為樓價問題應該在銀行體系內解決,不應打強積金主意。強積金設立的原意並非讓你去買樓,而是幫助你退休。

  對此,我有以下看法:若市民無力支付買樓首期,銀行只要把買樓首期調低百分之五,不但不會影響銀行體系的安全,亦可紓緩市民支付首期的困難。現時一個單位約值四、五百萬,如下調到百分之五,已多出二十五萬可用作借貸。這比強積金帳戶平均存款還多,也可即時解決不夠錢支付首期的問題,亦不影響銀行體系的整體穩定性。

  此外,能否將我們強積金存款用作抵押?如是,錢可由銀行借出或是積金局借出。例如五十萬當中始終要留下二十萬左右用作退休,那你可以拿三十萬出來用作抵押,然後向銀行借二十萬。如此一來,銀行才可能應允合作,而即使屆時你還不到錢,銀行起碼得到三十萬元。有些人或許在職,有還款能力,對他們而言也適合強積金抵押這方法。

  誠然,兩個方法比較起來,銀行將首期調低到百分之五的情況最為理想。若真的別無他法,則只能拿強積金存款。如此,強積金的整個制度就要改變:首先要社會有共識決定供款額由百分之五調高到百分之十。如僱主或僱員未能就此達至共識,長遠而言,我們並沒可能將這些錢用作買樓。即使考慮以強積金買樓這個方法,我亦建議不應把所有存款用於此,起碼要存起二十萬。

  總而言之,我不鼓勵強積金買樓,最好的做法就是降低按揭首期。

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長

莊太量

hd