太量微觀——補地價應有新思維

  甚麼是補地價?不同的政府土地會有不同價值。例如農地,購買時土地受規限只能作農業用途,故會較便宜,住宅用地、商業用地價值則各有區別。當一個農地擁有人想將持有土地改作住宅用地,土地價值便會大升,這時就要補地價。要補多少呢?發展商和政府都有不同意見。現有採取談判機制,若一個擁有農地的發展商希望改變土地用途,便要向政府申請,一般來說,由地政署副署長帶同數名高級產業測量師組成九人小組,專業評估該土地現時及將來的價值,最後出一個價。談判過程漫長,透明度卻低。

  我認為現時機制有以下問題:第一,補地價交易額愈來愈高,上百億的也有,這其實超出了一名地政署副署長應能控制的額度。政府不同官員都有其可以控制的財政額度,財政司司長固然控制全港財政,各局長也可能控制數百億的額度和資源。到了署級,他們能控制的行政資源其實很少。一般只有幾千萬到幾億,已是整個機構的資源。一名副署長能掌握上百億的交易,我認為是超出了應有的額度,要找出一個改善方法。

  第二,現時一些大規模建設,例如是包括數千個單位的,發展年期很長,可達三至五年或以上。可是,補地價時的土地價值和三到五年後的價值已大不相同,可能賣貴了,也可能賣得便宜,但期間並無調節機制。一個大面積而長期的土地建設,其實需要調節機制。而且處理相關事務的委員會主要由測量師組成,並不包括經濟學者,沒人對經濟大勢作專業判斷。

  針對這些問題,我有數個建議:首先,委員會人數可否由九人增加到十五人?其一可增加公眾人士和學者,其二可讓政府其他不同的委員會成員輪流參與其中。這既能對諸如經濟大勢等有專業判斷,也可減少公眾的質疑。另外,應有加簽機制。上百億的交易,應由發展局局長加簽確認。

  除此之外,應採用兩層的補地價方法,以應對補地價數年後土地價值大幅上升的問題。第一層是基本的補地價額度,例如一塊土地價值一百億,便先補回固定的五十億。此外,以該土地發展後的單位估值總額,抽取如十分之一作第二層的補地價,例如單位估值五百億,便可抽取五十億,當地價大幅上升時,政府也可收得更多。土地價值當然也可能會下跌,令收取的補地價額度比現時少,但這就是政府和發展商共同承擔風險,相信發展商也會願意。這個機制基本能拿捏市場調節的波動,因為即使對現時低價的估值有多準確,五年後的真實價值實難準確估算。上述機制能將補地價價值與將來的市場條件掛鈎,是一個較可行的機制。(如要看我文章的視頻,可上YouTube直接搜索我的名字)

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長

莊太量

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