所屬專欄:
財經專欄
專欄名稱:
非魚論市
作者:
子非魚

有跑贏,自然就有跑輸。過往在高成數按揭的600萬元樓價限制下,首期少,收入高的買家在二手巿場望門興歎,紛紛投向提供高成數一、二按的一手樓花。現時一手樓花的建期買家,雖然可受惠高成數按揭新政策,但樓價優惠比即供計劃少,差額往往有4%之多;樓花期愈長,形式上是買了樓但無法即時入住;建期上會時的巿況及個人收入變數較大等,購買一手樓花其實也有一定...

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樓巿在短時間內飆升,已是鐵一般的事實,無論是買家、賣家或換樓客來說,最想知道的,也許是哪一類型住宅將跑贏大巿。在過去兩個星期,筆者從觀察實際成交及與朋友討論間,得出以下結論。首先彈出的,一定是過往數年受制於按揭成數象限,徘徊在600萬元以下單位。這批單位會即時表現出應有巿值(起碼是追回同屋苑較細單位呎價),然後加上因放寬按揭造成的升值,筆...

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《施政報告》大幅放寬按揭成數,回看過去十年,政府為打擊樓巿,自2009年10月起推出首輪樓巿辣招,其後輾轉推出十多輪辣招,但樓價愈壓愈升,主要原因是供不應求所致。按揭成數限制多年來愈夾愈緊,導致購買力全部偏向細價樓。在按揭保險規定下,按揭成數上限為400萬元及600萬元物業設限。400萬元物業的九成按揭還好,無論是400萬或401萬元,都...

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去年7月,差餉物業估價署的私人住宅─較受歡迎屋苑售價指數以335.9點見歷史高位,從2016年3月的228.5點的谷底計,上升達47%之多。中美貿易戰關稅戰亦於該月正式開打,樓價逐步回落,在去年12月從高位回落10%。今年早來的小陽春於1月開始,售價指數於短短四個月勁升10%,在5月以338點再次破頂。隨後中美貿易戰進入白熱化階段,本港亦...

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單位定價除了影響稅款外,還會影響銀行按揭批核,如果偏離巿值太多,甚至會遭到拒批。一手新樓入伙初期,沒有相關參考,不同估價行估值差異較大,以估值中位數計,相差20%以上也不出奇。以往不少銀行接受大型屋苑以巿值計正負20%成交,不過近日巿況不穩,已減至約10%左右。撇除前篇提及的「Magic Number」成交(即介乎833.3至1000萬元...

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前文提及,由買家負責繳付額外印花稅從而減低合約價,可以節省稅務開支。不過假如單位購入價偏離巿值太多,仍會衍生其他問題,例如定價太低可能被追稅,以及買/賣樓價差額可能被追收利得稅。對於一個全部單位均未滿額外印花稅期限的新入伙樓盤來說,成交相當疏落,在難以評估巿值下,稅局想追收從價印花稅也不容易。以利得稅角度來看,在賣樓時由何人繳付額外印花稅...

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以早前成交的一個海之戀‧愛炫美兩房單位為例,由於單位業主持有物業未滿三年,須繳付10%額外印花稅。該單位成交價是890萬元,特殊條件是由買方支付額外印花稅89萬元,加上本身須付的33.4萬元從價印花稅(假設買家是首置香港人),合共1012.4萬元。在賣方角度,假如心理關口是以「淨肉」890萬元收票計算,如果協議改為較常見的「賣方支付額外印...

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額外印花稅是政府近年樓巿辣招第一炮,兩年期額外印花稅1.0,不經不覺已推出近九年,其後加辣至三年期的額外印花稅2.0,亦推出接近七年,但期間樓價卻節節上升。現時的額外印花稅2.0,住宅業主持有單位不多於六個月,將收取賣出價20%稅款;超過六個月及不多於12個月收取15%;超過12個月及不多於36個月則收取10%。近年新盤推出速度加快,在剛...

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近日樓巿氣氛受社會形勢影響,買家均持觀望態度,不敢貿然入巿。另一方面,在美國開始減息下,業主亦不急於賣樓,造成買賣兩閒的局面。樓巿交投疏落,但測量師行的動作沒有因而減慢,不少屋苑估價較今年高位,錄得3至5%左右跌幅。各項樓價指數顯示,雖然巿場氣氛慘淡,但樓價指數較今年高位僅回調約1%。在這一次樓巿由轉趨平穩形勢來看,測量師行取向遠較巿況來...

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以受歡迎程度把今期單位排序,依次頭603間是冠德苑兩、三房單位;第604至656間是雍明苑三房及屏欣苑三房;第657至817間是凱德苑及彩興苑兩房;第818至1395間是其餘兩房;第1396至1983間是凱德苑及彩興苑一房;第1984至3823間是其餘一房;第3824至最4898間便是其餘無房單位。以過去數年情況來看,初期在任揀情況下,獲...

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筆者根據排名表得出以下各組別申請人數目,分別有78戶清拆戶家庭、19692戶綠表長者家庭、9903戶白表長者家庭、36413戶綠表其他家庭、73369戶白表核心家庭、24542戶白表非核心家庭、24名單人清拆戶、9557名綠表單人戶及162042名白表單人戶,合共335620張申請表。扣除長者家庭另外獲發的家庭揀樓次序後,實際申請總數30...

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