非魚論市——除名及轉名

        2013年政府推出雙倍印花稅,擁有本地住宅的本港居民,購入另一所本地住宅時需繳付雙倍印花稅,但未有住宅的本港居民只需支付舊印花稅。不少聯名業主選擇除名,令其中一名業主變成無樓人士,騰出名額以舊印花稅購入另一所住宅物業。

  去年11月,印花稅稅率提升至劃一15%。由於新稅稅率太重,即使住宅物業整間轉名給配偶繳付一次舊印花稅,亦比直接以15%印花稅購買名下第二間住宅物業便宜得多,所以近期有不少個案是為整間物業進行轉名。由於有業權改變,原有按揭單位必須重新申請按揭,不能沿用舊按。銀行考慮有關申請時,跟批核新買物業按揭情況相若,以買入價與估價之間較低者作為參考樓價,計算相應最高按揭成數及金額。由於是親屬間轉讓,可要求律師樓擬定買賣合約,毋須另立臨時買賣合約。這份買賣合約上標價便是銀行考慮買入價,亦是用作計算印花稅基準。

  假如是直系親屬轉讓住宅物業,可以豁免額外印花稅、雙倍印花稅及買家印花稅,但仍要按一定規則繳付舊印花稅,同時亦需由轉名一刻重新計算額外印花稅期限。

  原本聯名持有業權會影響印花稅計算,譬如原本是各佔一半業權分權契下進行除名,其中一方賣出半間物業與對方即是用樓價一半計算印花稅,譬如住宅樓價600萬,物業價值一半即是300萬,只需付四萬五千元印花稅。

  假如原本是以聯權契持有物業,除名時理論上應以整間物業價值計算印花稅,然後以半價計算,600萬住宅物業除名,便是18萬印花稅一半即九萬元。不過律師樓也可嘗試向印花稅署申請以前者方法計算,只需繳付四萬五千元,客戶進行除名時,可向律師樓作出有關要求。

星星按揭轉介

子非魚

hd