非魚論市——買舊樓博收購?(四)

  在物色好潛力舊樓後,也需要看看自己有否足夠彈藥購入單位。對於不少人來說,購入大型屋苑及申請按揭可說是駕輕就熟,但是購買單幢舊樓,則有不少需注意的地方。

  當購買有露台、天台或平台的舊樓單位時,需特別留意單位有否僭建,譬如圍封了的露台、加了蓬頂甚至完全圍封的天台或平台等。這些僭建物在室內比較難以察覺,所以應在睇樓後自行在大廈外圍察看,留意整幢大廈其他單位的同樣位置是否被圍封,而圍封的樣式是否一致。

  當有所懷疑時,除了向經紀及業主查詢外,可以在查冊看看有沒有被註了「order」例如屋宇署的清拆令等,亦可向屋宇署購買有關單位的圖則或向專業人士查詢。近年來,劏房大行其道,有些劏房業主有見樓價升值,會將單位以劏房的狀態成交。單位是否劏房一目了然,筆者不另花篇幅解說。

  如果物業沒有特殊情況亦不需申請高成數按揭,舊洋樓或唐樓與一般屋苑的手續及條款分別不大,不過接受唐樓按揭的銀行選擇較少,年期也會較短。有order或劏房的舊樓單位也有機會找到傳統銀行承造按揭,但不要對申請高成數按揭抱有期望。這類有特殊情況的舊樓供款年期及利率也不會太理想,一般用70至75減樓齡,利率比一般按揭高0.5%左右。

  假如符合自住、樓價及入息要求,舊洋樓或唐樓可嘗試申請高成數按揭,洋樓可申請最高九成按揭,唐樓則預算最高八成較為穩妥。假如樓齡達50年,頗大機會只能敍造20年按揭,每月供款額將比30年按揭多接近40%。舊樓的估價比較保守,買家的預算需鬆動一點,起碼多預樓價一成以上的資金作首期以備估價不足的情況。 

  下星期非魚論巿,將由趙國榮律師與大家分享物業遺產承辦的法律知識,敬請留意。

星之谷地產

子非魚

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