非魚論市——轉按有着數

        上周初開始,本港各大銀行陸續宣佈調高按揭息率,新造P按調升0.1%,新造H按封頂位則調升0.2%。按過往幾年慣例,銀行會就個別情況,對H按封頂位批出與P按一致息率,所以筆者相信,短期內H按封頂位將回調。不少人會想,新造按息調升,轉按豈不是無着數?筆者就此列出常見三大盲點。

  盲點一是加息0.1%,30年按便多了3%利息?表面看來,上述問題就像一加一等如二般顯淺。可是,由於息隨本減關係,粗略計算30年間的實際利息開支,只是多原貸款額的1.5%。在轉按時,可以獲得等值貸款額約2%的現金回贈,即使因轉按而調高0.1%按息,回贈也足夠補償多付利息。

  盲點二是每月供款多了許多?息隨本減的概念也許太難解讀,用每月供款便容易得多。就以100萬元貸款額及30年供款期計算,在加息前按息2.15%,月供3771.7元;加息後2.25%,月供3822.5元。30年下來,總供款額只多出17712元,但2%回贈已有20000元,早早便拿了二萬多元,去攤長30年還多1.7萬元的供款,假如貸款額達300萬,差額已足以支付律師費。

  盲點三是按息調升至2.25%,那供款豈不是增加了?要公平比較兩者差距,也應將現金回贈考慮在內。假如申請人從新銀行提取總值原按揭金額款項,實際供款不升反跌。以原按揭欠款100萬元,尚欠25年為例,轉按至新銀行申請100萬元貸款,原按揭欠100萬元,按息2.15%,供款期25年,每月還款4312元。新做按揭98萬元,按息2.25%,同樣採用25年供款,每月還款將降至4274元。

  雖然按揭利息增加,但假如將回贈金額也計算在內,無論用何種角度看,轉按仍然有着數。

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