非魚論市——自住及收租物業報稅(二)

自住物業利息開支有扣稅限制,每年上限10萬元,最多只可申報15個年度。

  申報居所利息開支,須在個人入息報稅表第7.1部填寫詳情。該筆利息開支必須是為了購買該物業而支付,假如期間曾經加按或轉按套現,套現部份衍生的利息開支是不能獲得扣除(表格內有位置申報)。現時有按揭利率掛鈎存款計劃,延長貸款年期不會增加實際利息開支,但有效減低償還本金速度,並把每年帳面利息增加,長遠會獲得更多利息扣稅額。

  有些人會認為,待利率上升時才申報利息開支較着數,可是由於本金會隨著供款一直減少,以2.375%息、30年供款期計算,十年後尚欠本金,只剩下原貸款額約四分之三,屆時按揭利率要比今日多三分之一,才會獲得與現時相同的免稅額。另外,屆時才開始申報利息開支,剩下的供款年期不多,本金償還速度亦會加快,實際利息開支將幾何級數減少。

  申報利息開支是以財政年度計算,假如是在財政年度中後期入住,首年利息開支便相對減少,這種情況下應考慮是否延至下一年才開始申報居所利息開支。

  夫婦聯名擁有的物業,在申報居所貸款利息開支時,稅局會把兩夫婦的扣稅年度上限一起扣減。扣稅額方面,上限會由一人10萬元,換算成兩人每人5萬元,總扣稅額上限沒有分別但年期白白浪費。

  假如物業由兩夫妻共同持有,而太太沒有應課稅入息,便可以把太太所屬業權部份的利息開支交由丈夫申報,詳情應填報在第7.3(2)項。

  比較少人注意到的是,自用車位利息一樣可扣稅,但須與住宅在同一發展物業內。

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