非魚論市——誰是真業主?

        物業的法定擁有人(legal owner),是指法律文件中所顯示的業權擁有者,通常在土地登記處可以查到,一般稱之為「業主」。在樓按中,物業的法定擁有人就是抵押人(mortgagor)。物業的權益擁有人(Beneficial owner)是指實際上擁有物業權益的人,但他們的名字可能不會在法律文件中出現。

  物業的法定擁有人和權益擁有人通常是一致的。然而在香港,父母出錢以子女名義買樓、丈夫或妻子出資買樓給配偶的情況並不罕見。這些安排有機會構成一種「歸復信託」(resulting trust)關係。例如在購買物業時,法律文件顯示陳太是業主,但買樓資金卻由陳生提供,除非可確定該物業是陳生有意贈送給陳太作禮物,否則陳生可以舉證並爭辯他才是物業的真正業主。

  香港不久前有一案例,有財務公司因借款人未能還款,便想啟動貸款條款,沒收借款人名下物業抵債。在這過程中,借款人母親聲稱她才是該物業的實益擁有人,因為她和她已去世的丈夫為購買該物業提供資金。上訴法院允許上訴,並認為母親才是實益擁有人。

  《小巴司機案》也是一個經典歸復信託例子。作為小巴司機的丈夫,以妻子名義購買物業,妻子瞞着丈夫賣出物業後「走佬」。由於丈夫拒絕搬離該物業,無辜買家只好提出訴訟。在判詞中,法官認為丈夫擁有物業權益,因此他有權繼續佔用該物業,不幸買家只能自嘆倒霉。

  由此可見,根據香港現行制度,誰是真業主是可以爭辯的。物業的權益擁有人難以在土地註冊處查冊中查到,律師們也只能盡力而為。其實這風險是可以透過業權保險管理,若買家或貸款人不幸中招,業權保險可以補償其釐清業權時的法律費用,以及失去業權蒙受的損失。

Chris Shi

第一美國業權保險公司(香港分行)銷售總監

(HKFI Registration Number︰18321622)

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