非魚論市——消失的樓契

        眾所周知,香港樓宇買賣和承做按揭是需要檢查正契,而查契工作一般經律師樓完成。若樓契正本缺失,有機會導致按揭不獲批核,甚至令買賣告吹。

  很多人會不解,公眾可在香港土地註冊處查閱到土地登記冊,訂閱相關文件副本,為甚麼大家還要斟酌樓契正本呢?其實土地註冊處上找到的只是一個紀錄。紀錄可以錯、可以漏,而土地註冊處並沒有責任確保這些紀錄正確和完整。若一些法律文件從來沒有在土地註冊處上載過,其內容更是無從稽考。所以在現行制度下,樓契正本十分重要,大家一定要好好保存!

  在買賣樓宇時,經驗豐富的香港律師,針對樓契的缺失,當然有不少辦法可以補救。但有時連律師亦愛莫能助。例如舊的批地官契不知所終;又或者一兩張歷史悠久的重要業權文件不見了;更甚者所有業權文件都消失(俗稱「無契樓」),亦有律師A對業權意見被律師B反駁等。在樓契缺失下,經核證的副本(certified true copy)是否足以代替失蹤的原件呢?加多一張法定聲明(statutory declaration)又如何?當買賣雙方不能達成共識時,最後可能要訴諸法庭了。

  除此之外,若律師發現樓契缺失,一般會報告給銀行,讓他們自行決定借或不借。做不到按揭並不是一個取消交易理由,所以我們也曾遇到一些徬徨買家,在交易後期才被告知由於業權瑕疵,貸款不獲批准,但交易仍要繼續。

  針對消失的樓契,業權保險可以提供保障給買家和銀行,促使交易順利完成。其實這個辦法在香港沿用已久。儘管知道的人並不多,我們的確為不少買家和銀行就樓契缺失這項業權瑕疵承保風險,令相關交易可以有個「Happy Ending」。

Chris Shi

第一美國業權保險公司(香港分行)銷售總監

(HKFI Registration Number︰18321622)

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