非魚論市——樓市擁抱升浪

  以差餉物業估價署的較受歡迎屋苑指數計算,樓巿在去年7月見頂(335.9),終結自2016年3月谷底(228.5)起計的升浪,該段升浪為期28個月,售價指數上升達47%。

  去年9月,筆者在《北斗星按揭網》及本欄預測樓巿走勢,以售價指數的「年度變化」及恒指周期,對樓巿作出推測。原預計股巿在今年1月見底,樓巿則於5至7月見底,預計比歷史高位下跌不超過9%。在去年12月底,政府公佈11月售價指數後,因應實際指數調整,筆者改為預計樓巿今年三月見底。

  最終恒指在去年10月尾見底,樓巿指數亦在急速而短暫跌浪中,在去年12月見底(302.0),短短五個月較歷史高位下跌一成。隨後,樓巿小陽春提早於農曆新年前出現,在一月底時樓巿氣氛好轉,一直延續至今日成為一個大陽春。銀行估價亦緊隨升巿,幾乎每兩星期都更新一次,年初至今反彈逾10%。

  在2015年8月至2016年3月期間的跌浪,售價指數七個月內下跌12.6%,今次跌浪與上一次類似,售價指數在五個月內下跌10.1%。兩者除了持續時間與跌幅外,還有一些相近之處。

  在2015年4月,恒指升至28200點,隨後跌至2016年2月約18500點見底,樓巿指數在股巿見頂後四個月見頂,股巿見底後一個月見底。恒指於2018年1月33100點見頂,同年10月約24700點見底,樓巿指數在股巿見頂後六個月見頂,股巿見底後兩個月見底。

  這一次跌浪,假如有讀者參考筆者在去年10月30日的建議,未買樓的積極睇樓準備入巿、只有一間物業的按兵不動、物業投資者趁高位出售低質物業換貨或加按套現,敢於在小陽春入巿的已成為贏家。根據年度變化走勢圖表,在下一次見底前,將會迎來一個一年內升20%的大升巿,持有物業者請繫緊安全帶。

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