非魚論市——車位投資(一)

        對於住宅投資者甚至一般用家來說,車位是比較容易接觸的第二項物業投資。車位有分私家車位、貨車車位及電單車位。可供買賣的貨車車位不多,通常都位處工廠大廈內,巿場上的流通量少,一般人難以接觸。在住宅項目內,雖然有部份貨車車位,但多數用作垃圾車或時租之用,一般不會拆售。這裏講解較多人接觸的私家車位。

  物業投資一定會考慮租金回報率,先講解影響車位租金的幾個主要原因。筆者先行劇透,車位投資價值往往不能從簡單的租金回報率計算,將在往後篇幅詳述。

  住戶入息較高的地區,車位租值自然較高,但是車位價格亦只會更高。大碼車位的租金回報率許多時遠低於2%,比大碼住宅的情況更為極端。屋苑住戶與車位數目比例越大、大單位比例愈高,車位需求便較高。在不熟悉的地區,準買家可參考附近爛地停車場或屋苑管理的停車場月租。有些爛地停車場光線不足,亦有些需要留匙代泊的,租值會嚴重偏低。而由管理公司營運的停車位亦因合約所限而租金偏低。對於投資在同一屋苑或周邊的車位業主來說,租金看似有所限制。

  可是,在自由巿場體制下,區內的供/求關係才是定價的法則。假如車位不足,即使中央管理的車位租金再低,亦只影響成功輪候平價車位的車主,而輪候不到的車主仍須在巿場上尋找車位。假如該區的車位供求緊張,在同一屋苑內的私人業主與中央管理的車位租金可以差天共地。管理公司有時亦需要維持一定比例、甚至將全部車位租與屋苑住客。只要不違反公契的要求,私人擁有車位的業主可考慮租給街外客,彈性大、潛在客戶多,便可以將租金叫價調高。

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