非魚論市——逆按揭自製長糧(一)

  對上三星期,筆者講解翻按物業購買年金的奇想計劃,65歲的退休長者翻按自己住宅,奇想計劃仍須作每月補貼。為補貼而以資產衍生入息或繼續工作,都需要望着資產及入息上限來申請生果金,整件事變得過於複雜。

  有供滿物業的長者可以考慮安老按揭(又名逆按揭)計劃,即使物業未供滿,也可以在申請逆按揭時,一筆過清還舊按揭。逆按揭與平常按揭最大差異是,平常按揭業主須就借得的整筆按揭貸款,根據尚欠本金繳付利息及作每月供款;逆按揭每月向貸款人發放年金,已發放的年金將連同保費及利息,累積在尚欠本金裏滾大,除非想把物業贖回,否則貸款人毋須還款。

  逆按揭計劃有浮息計劃,利率為P-2.5%,現時即2.875%;也有定息計劃,頭25年為4%,其後為P-2.5%。該筆利息只會記帳在尚欠本金,不會對業主收到的年金金額有任何影響。選擇定息按揭的話,每月年金金額會較浮息計劃高。

  逆按揭每月保費(當時欠款的1.25%)連同浮息利率合共約4厘(定息計劃約5.25厘),還有分七年繳付的定額保費合共物業價值的1.98%,乍看一點也不便宜。不過,參與逆按揭的業主完全毋須還款,可以每月安坐家中收取年金,抵押物業亦不需要交租,相對需要租用地方居住的其他家庭來說,省卻一大筆租金開支,這所謂的4、5厘息並不昂貴。既然毋須還款,筆者建議不妨選擇可獲取更多年金的定息計劃。

  假如貸款人長命百歲,即使貸款雪球愈滾愈大,或者物業價值下跌以至資不抵債,貸款人仍可居於物業內及繼續享受年金直到終老,後人亦毋須承擔還款責任。假如物業升值,後人亦可選擇贖回欠款並繼承物業,或者等貸款機構出售物業後,將結算餘額發放給後人,可說是「無得輸」的方案。

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子非魚


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