非魚論市——玩轉按揭成數(一)

  多於一個按揭借少一成政策推出兩年多,在此政策前,假如按揭申請人入息超高,基本可無視壓力測試,只要樓巿升了便可加按再買,毋須顧慮太多。可是,原本利用這個方法加按再加按人士,在按揭成數上限扣減一成下,要套現便困難得多。

  舉個例子,陳先生原有一個住宅價值600萬元,另有一個車位價值50萬元。在2016年底,即該例實施前分別借取六成及四成按揭,即360萬元及20萬元。兩年後,樓價及車位分別升值兩成,住宅升至720萬元,車位升至60萬元。可是,由於陳先生有兩個按揭,在新制下他在替這兩個物業轉按時,只能申請五成及三成按揭,分別為360萬元及18萬元。完成後,扣除兩年間清還的本金後,大約只剩17萬元。

  屈指一算,細價樓由六成按揭減至五成,樓價需要升14.4%才能平手翻按。假如樓價過千萬,按揭成數將由五成減至四成,樓價便要升19.1%才可以。

  假如他先將車位按揭清還,又或者在申請時向銀行提出,在提取住宅按揭時,會同時把車位按揭清還,住宅按揭成數上限便可重回六成,即432萬元。一來一回,實際上他可以套現71萬元。

  假如住宅與車位屬同一屋苑,還可以再玩得高階一點,把住宅及車位同時轉按至同一銀行,並取得與住宅一樣的按揭成數、年期、利率及回贈等條款。以這個案計,總估值是780萬元,便可借得468萬元按揭,套現107萬元。

  假如車位屬不同屋苑,又或者有數個車位,亦可考慮在取得住宅按揭時,全額付清車位價格,完成後再重新申請車位按揭。以陳先生的例子,住宅可取得六成按揭,但車位只可取得三成按揭,合共套現89萬元。可是,60萬的車位只能借得18萬元,當中需要進行一次贖契,然後再做一次上會,多花數千元律師費的成本就相對重了。

https://starpnews.com/

星之谷按揭轉介

子非魚


hd