非魚論市——誰繳額外印花稅?(一)

        額外印花稅是政府近年樓巿辣招第一炮,兩年期額外印花稅1.0,不經不覺已推出近九年,其後加辣至三年期的額外印花稅2.0,亦推出接近七年,但期間樓價卻節節上升。

  現時的額外印花稅2.0,住宅業主持有單位不多於六個月,將收取賣出價20%稅款;超過六個月及不多於12個月收取15%;超過12個月及不多於36個月則收取10%。

  近年新盤推出速度加快,在剛過去及未來兩三年都有大量新盤入伙。一般一手新盤都會以樓花形式出售大部份單位,由出售至入伙有約一兩年樓花期。額外印花稅計算方法,是以簽訂臨時買賣合約計算,以一手新盤來說,通常是揀樓當日即時簽訂臨約,額外印花稅亦由這一日開始計算持有年期。

  由於在地契內列明禁止摸貨,所以大部份樓花都只能於收樓後才能出售。大部份項目樓花期都是一至三年內,所以在收樓一刻,大部份單位仍然落在10%稅額的額外印花稅限期內。

  2017年的一手物業銷售數量是近年之最,全年共有18645伙,該批單位大部份均已入伙。雖然仍在額外印花稅限期之內,有些業主在收樓後仍急不及待放賣。在巿場上約定俗成的標價,是賣方負責繳付額外印花稅款項,即買方只須繳付從價印花稅及買家印花稅(如適用)。但到埋枱傾價錢時,有零星個案卻由買家負責繳付額外印花稅。筆者與律師樓朋友閒談曾討論過這個問題,原來業權轉讓時的印花稅,並無明文規定由何人繳付。由於稅局會以合約價計算所須印花稅,假如單位仍在額外印花稅期限內,以相同賣方「淨肉」價計,由買方負責繳付額外印花稅個案,合約價便可大幅降低。當合約價降低,計算額外印花稅及從價印花稅的樓價基準便同時降低,從而減低稅款。當中利弊下期再續。

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