非魚論市——誰繳額外印花稅?(四)

  單位定價除了影響稅款外,還會影響銀行按揭批核,如果偏離巿值太多,甚至會遭到拒批。

  一手新樓入伙初期,沒有相關參考,不同估價行估值差異較大,以估值中位數計,相差20%以上也不出奇。以往不少銀行接受大型屋苑以巿值計正負20%成交,不過近日巿況不穩,已減至約10%左右。

  撇除前篇提及的「Magic Number」成交(即介乎833.3至1000萬元),在其他樓價範圍,因受按揭成數所限,成交金額愈小,貸款實額便會愈少,但當樓價接近600萬元時卻有另一種看法。

  假如一間巿值630萬元的住宅,仍受10%稅率額外印花稅之限的話,以「買方支付額外印花稅」方式,將樓價定在570萬元,申請八成按揭的情況又會如何?

  按揭保險個案審核比銀行嚴謹得多,假如單位本身巿值過高,怎樣也不能把估價拉低至600萬元以下,就算成交價定在600萬元以下也不會獲批。這種由買家繳付額外印花稅的方法,最大危機是按揭保險公司如認為總成交金額是570萬「加買代付的額外印花稅」而不批出,便只能借得570萬元的六成貸款,相對於630萬元的六成少了36萬元貸款,買家要作最壞打算。

  假設成功申請按揭保險,買家可合共借取456萬元,埋單計數須繳付114萬元首期、17.1萬元從價印花稅、57萬額外印花稅及6萬元按揭保險費,合共194萬元。假如以630萬成交,由賣方支付額外印花稅,買家可借取六成按揭378萬,須繳付252萬元首期及21萬元從價印花稅,合共273萬元。前者首期及印花稅總開支較少,但前期除了要過大訂,還需要在簽臨約日起計30日內繳付印花稅及額外印花稅,三者合共131.1萬元,現金流壓力不容忽視。http://starpnews.com/

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子非魚


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