非魚論市——2020樓市前瞻

  去年7月,差餉物業估價署的私人住宅─較受歡迎屋苑售價指數以335.9點見歷史高位,從2016年3月的228.5點的谷底計,上升達47%之多。中美貿易戰關稅戰亦於該月正式開打,樓價逐步回落,在去年12月從高位回落10%。

  今年早來的小陽春於1月開始,售價指數於短短四個月勁升10%,在5月以338點再次破頂。隨後中美貿易戰進入白熱化階段,本港亦於6月開始社會運動,樓價短暫破頂後再次回落。

        差估署的售價指數在6至8月間回落2%,但觀乎這幾個月的市場反應及各大樓市指數,整體樓價僅比高位回調5%,就算以往調整幅度遠較市場敏感得多的嘉湖山莊,價錢也只跌不足10%。

  筆者以每年樓市指數的「年度變化」圖評估,年度變化的數值已非常貼近谷底趨勢線。該底部數值在年底時只有-1.6%,即較去年同期下跌1.6%。由於2018年7至12月的樓價指數向下調整達10%,假如在未來三個月,樓價沒有強大向上誘因,相信會隨去年跌勢,將再向下調整多10%。

  對於樓市最負面的因素,也許是按息上升。本港新做按揭息率已從年多前的大P-3.1% ,大升0.35%至近日的大P-2.75%。在7月初的減回贈潮,令不少轉按客加快轉按步伐,當時物業估價亦處於高峰,該批申請人陸續取得貸款。陰差陽錯下,該批尾班車客套現出來的資金,遇上難能可貴的樓市低潮,成為對樓市的重要支持。

  外圍方面,對市場的利好消息,是美國在7月底及9月中實行減息,近期亦已開始買債,不少人認為即將重啟量化寬鬆,美國總統特朗普亦放風,中美貿易戰將於短期圓滿結束。這些內外因素對於本港樓市有相當支持,筆者估計,樓市在未來兩三個月最多下調10%,一年內的反彈幅度將高達20%。

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