港樓價高供樓負擔重 IMF警告慎防轉勢 建議待風險降可減辣

        香港樓價持續上升十多個月,國際貨幣基金組織(IMF)訪港後發表初步評估指出,本港樓價被高估幅度上升,認為香港應維持現行方法壓抑熾熱樓市,當局並可分階段取消按揭貸款利息的稅務扣減安排,以免刺激房屋需求及鼓勵槓桿。不過,若日後系統性風險減退,當局應逐步取消買家印花稅及雙倍從價印花稅。

        國基會指出,物業價格調整是香港面對風險之一。儘管港府已推出一系列措施,但在市場供求失衡下,截至9月本港樓價按年仍升15%,其分析顯示,香港物業價格被高估幅度上升。此外,鑑於相當部份的新做按揭貸款採用浮息制並以拆息為基準,家庭供款負擔對利率變動的敏感度仍然偏高。同時,一旦物業市場調整失序,負財富效應可對個人消費造成重大打擊。即使銀行現時的資產負債表相當穩健,但物業價格調整失序可能觸發樓價、償債能力與消費減少之間的惡性循環,最終導致經濟增長減慢,令銀行資產負債表受到第二輪衝擊。

印花稅有效壓抑樓價

  分析又顯示,印花稅有效壓抑本港樓價上升,從而有助控制家庭負債及系統性風險,但高印花稅稅率可能減低樓市的流動性。不過,買家印花稅及雙倍從價印花稅均被評估為合適的措施,因它們是因應流入物業市場的資金大幅上升而推出,亦非用來取代必須的宏觀經濟調整。

  IMF認為,儘管兩項印花稅仍合適,惟日後系統性風險一旦減退,當局應逐步取消兩項印花稅,並代以其他不會區分居民及非居民的措施;又建議當局可分階段取消以按揭貸款利息得到稅務扣減的安排,因相關措施刺激房屋需求及鼓勵增加貸款槓桿。

  由於樓價持續攀升,樓市失序調整或會帶來重大的宏觀金融風險,當局應維持現行逆周期措施以保障金融體系,但在嚴格的銀行按揭審批下,地產發展商向置業者提供的按揭貸款正急速增長,但有關貸款相對銀行整體按揭貸款額仍少。當局應該因應未來金融穩定風險的轉變,考慮調整宏觀審慎措施。

指聯匯合適 陳總表歡迎

  面對熾熱及估值過高的樓市,IMF認為香港持續增加房屋供應是解決結構性供求失衡的關鍵,但短期要增加供應卻缺乏即時可供興建房屋的土地及遇到相關發展限制,故要達到十年房屋供應的目標或會有難度。故此,當局宜加快物色建屋土地及地盤。

  另外,IMF指聯匯制度仍然是最適合香港的制度,因香港的經濟周期及金融狀況很大程度上仍受美國及環球經濟及金融環境影響。香港是一個高度開放型經濟體,並擁有龐大和與全球接軌的金融服務業,而聯匯是維持香港穩定的基石。金管局總裁陳德霖表示,歡迎IMF支持聯匯制度。

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