銀行估值貼市價 九龍站豪宅投資者吼連租約盤

        九龍站及高鐵站一帶豪宅屋苑近期交投疲弱,每月成交量少於10宗。不過,由於區內單位始終具一定投資價值,吸引投資者入市,如天璽新近有2房單位放盤約1年,獲買家以2380萬購入,並打算放租。

        美聯物業高級營業經理余慶麟表示,九龍站及高鐵站一帶的豪宅交投,去年上半年尚算暢旺,某些月份可錄約30宗成交,但下半年開始出現逆轉,10月更曾錄得約1宗買賣,之後11月至本月的交投雖然已經回升,但氣氛持續淡靜,每月所錄得的買賣都不多於10宗。本月最新的成交量約4宗,大部份為實用面積少於1000方呎的中型單位,造價約1730萬至3000萬不等。區內豪宅市場雖然打正旗號,以高鐵優勢作賣點之一,但時間上遇正中美貿易戰等不明朗因素,買家觀望態度更濃,高鐵效應「打不響」,同時業主多數只將叫價減至貼近銀行估價。

天璽2房「租轉賣」

  香港置業首席聯席董事戴志文稱,現時九龍站一帶豪宅屋苑的睇樓客以本地自用客佔多,主要以實用面積約1400方呎的大單位為目標,銀碼預算約4000萬至5000萬,只要單位叫價比去年7、8月的高位回落至約15%至20%,他們都有興趣承接。然而,市場的減價盤被吸納不少,可選擇的盤源不多,料約一成業主願意講價,議幅可達約一成。

  區內豪宅的買賣陷於膠著,反觀租務市場明顯活躍,近期每月便錄得約80宗租賃,可見區內仍有一定租務潛力,因此吸引投資客選擇入市,例如本月便有天璽單位獲投資客入市個案。戴氏透露,成交為彗鑽璽中層D室,實用面積672方呎,2房1套間隔,外望內園景,原業主一直將單位放租,約1年前租約完滿後決定「轉租為賣」,叫價2600萬,近期買家以2380萬購入作收租用途,造價屬合理水平。以同類型單位市值租金約45000元計算,租金回報約2.3厘。

  以上為天璽本月首宗成交,屋苑現有放盤量約60個,約一半屬2房間隔,這戶型較受投資者歡迎,入場費約2200萬,另3房單位則約3700萬。

漾日居連約1900萬沽

  戴志文表示,若區內豪宅的租金回報逾2厘,投資價值算是不俗,不過市場可交吉盤源有限,故部份買家都接受連租約單位作自用或投資。以漾日居上月錄得的2宗成交為例,其中一宗為連租約成交,涉及7座低層A室,實用面積935方呎,單位早於2017年2月以連租約放賣,叫價2000萬,期間叫價不斷調整,曾高見2600萬,最終以市價1900萬易手,買家將繼續出租單位,現時單位月租約40000元,租金回報約2.5厘。屋苑現時盤量充足,約60個,當中約六成屬連租約單位,現時2房戶最平叫價約1800萬,3房戶則約2200萬。

美聯物業余慶麟又稱,位於友翔道的御金.國峯,呎價較同區其他豪宅屋苑較低,近期先後出現以公司股權轉讓形式的買賣。首先,5座頂層複式單位,實用面積1107方呎,3房間隔,設有約420方呎天台,以3600萬成交,去年12月中旬買家簽署臨時買賣合約,但於本月決定「撻訂」,現時單位重新放售,叫價同樣3600萬。

御金.國峯「鳳凰樓」4000萬售

  另一宗則涉及「鳳凰樓層」單位,實用面積1270方呎,4房2套間隔,原業主約半年前原以3600萬放賣,後來連1個車位一併放賣,總叫價4000萬,最終本月獲買家零議價承接,造價合理。現時,屋苑提供約100個放盤,當中可以公司形式買賣的單位不足5個。

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