劉詩韻正嘗試「撮合」四名不同業主,向城規會申請將位於粉嶺龍躍頭的二十萬呎棕地。
劉詩韻正嘗試「撮合」四名不同業主,向城規會申請將位於粉嶺龍躍頭的二十萬呎棕地。

地供應專責小組年初發表的報告顯示,發展棕地是市民最支持的造地選項,然而落實時往往碰上重重障礙。《星島日報》報道,針對該類用地普遍分布零散,並由財力稍遜的小業主持有,曾任測量師學會會長的劉詩韻正嘗試「撮合」四名不同業主,向城規會申請將位於粉嶺龍躍頭的二十萬呎棕地,一併改劃為住宅,並計畫以此作測試個案,稍後游說城規會以「兩部曲」方式處理,先為用地的整體規劃大方向「開綠燈」,其後才要求業主提交相關技術報告,避免他們在申請早段便要付出數以百萬元計的顧問費用,希望藉此為發展零散棕地「拆牆鬆綁」。

記者:歐志軍

發展局早前表示,短期內將會完成兩項棕地研究,包括優先找出具房屋發展潛力的用地,以及如何搬遷在棕地上的經濟作業,從而撥出土地興建房屋。不過,一直留意棕地發展情況的測量師學會前會長劉詩韻認為,單是處理棕地作業者的安置問題仍然不夠,因現時不少位於新界的棕地分布零散,由不同業主持有,如何集合他們所手持的業權,是另一個未被觸及的癥結問題。

減省數以百萬顧問費開支

她正嘗試促成在粉嶺龍躍頭一帶分別持有土地的四名業主,將二十多萬呎的棕地併合起來,從現時的「康樂」用途改劃為住宅,以便有機會於短時間內提供超過二千個私樓單位,但她與提出申請的業主正嘗試克服多個關卡。

針對現時按照《城市規劃條例》第12A條,向城規會提出修訂圖則時,事前往往必須齊備各項技術報告,既不利、亦不鼓勵土地業權分散的業主自發匯集和重整土地,劉詩韻希望能嘗試「打動」城規會,打破現有制度的「框框」,同意以「兩部曲」方式處理,先就整體規劃大方向作出審議,容讓申請人僅提交交通技術報告,而具體發展方案及相關技術報告的要求,則待稍後按《城市規劃條例》十六條提出修訂規劃許可時再處理,「我們希望城規會能先給予一個綠燈,同意是這些用地是有機會改劃作住宅,並根據環境建議一個地積比率,容讓申請人稍後提交詳細設計時才展開相應研究,確認能否支撐這個發展規模。」

她指出,不論土地的規模大小,提交具體發展方案及技術報告,由於往往涉及渠務、交通和環境等問題,動輒花費四百萬元,以致過去只有具實力的發展商始能參與,是造成發展商襲斷新界土地發展展因由之一。她直言:「對大型發展商而言,這當然沒有相干,但對業權稍為分散及稍具規模的地段,在未有城規會就大方向作出批示前,即要求一眾業主先出資提交所費不菲的技術報告,實在強人所難。」

較大機會作大規模房屋發展

劉詩韻曾經翻看大量資料,發現有關做法並沒有違反城規條例,「其實過去並沒有求要交那麼多『功課』,只是由於多年來提出申請的大多是大型發展商,會一次過交足所有資料,久而久之而好像成為一種慣例,其實起初並沒有要求這樣做。」她相信,當業主取得改劃的大方向,在處理規劃許可申請時會較有信心,較願意共同出資提交具體發展方案及相關技術報告。

計畫申請的土地,現時屬於四個獨立地段。劉詩韻坦言,還需要處理的另一條「戰線」,就是向地政總署申請將原屬不同的地段整合為一整個地段,讓土地可以有最佳的設計布局;而為了達致最佳效果,劉詩韻亦建議將毗鄰的一幅空置斜坡官地,納入發展範圍之中,但為免引起公眾疑慮,會建議將相當大比例的用地,用作提供首置盤,配合政府的房策。

劉指出,由於棕地業主持有的土地,面積普遍較大,若能夠「撮合」三至四個業權人,已能齊合十多萬呎的土地,相信於發展農地,會有較大機會做到大規模房屋發展,如希望能夠以此作測試個案,展示如何透過土地匯集及重整,釋放棕地的發展潛力,「目前看來,未來十年的房屋供應怎樣也不夠數,但在市區,可以改劃的GIC土地卻所剩無幾,所以當在新界區有一些項目,每次可以提供十多萬呎的面積,興建一千多個單位,就應該去探討如何運用得到。」

粉嶺龍躍頭棕地申請改劃住宅項目

位置/地址 粉嶺丈量約份第51約多個地段及毗連政府土地

地盤面積 約26,500平方米(包括政府土地約8,300平方米)

現時用途 康樂

擬議修訂 改劃為「其他指定用途」註明「住宅發展暨康樂設施及粉嶺繞道」建議總樓面面積(地積比率) 住宅—約157,675平方米(5.95倍) 商業及服務業—1,325平方米(0.05倍) 社區設施—5,300(0.2倍)

幢數 住用—6 非住用—5

住宅單位 2,232個

停車位及上落客貨車位 443

劉詩韻正嘗試「撮合」四名不同業主,向城規會申請將位於粉嶺龍躍頭的二十萬呎棕地。
劉詩韻正嘗試「撮合」四名不同業主,向城規會申請將位於粉嶺龍躍頭的二十萬呎棕地。