近年套丁問題備受關注,有持牌地產經紀涉嫌違規推銷元朗屋苑式村花。李卓穎攝
近年套丁問題備受關注,有持牌地產經紀涉嫌違規推銷元朗屋苑式村花。李卓穎攝

早前的丁權覆核案,讓外界再次關注套丁問題,連帶「村屋樓花(村花)」買賣同樣受到注目。《星島日報》發現網上不少推銷全新屋苑式村屋的廣告,當中原來不乏「村花」,記者佯作買家睇樓,代理該盤的地產經紀承認,單位尚於建築期內,未補地價,惟近百個單位已九成九賣出,價格低於市價三成。行內人指,「村花」交易屬私下協議,對買家保障有限,自覆核案判決後「村花」買賣雖逐漸收斂,但仍有小型發展商覷準新買家「趁低吸納」的心態,開出低於現樓市價兩三成的售價,部分則轉賣為租,「變招」避開套丁指控。

記者李卓穎 林紫晴

近年套丁問題屢受關注,一五年沙田大輋村爆出本港首宗「套丁」被起訴的個案,今年四月丁權覆核案裁定丁權屬原居民合法傳統權益,令社會再度掀起以丁權牟利的爭論,當中以村花買賣尤其受到注目。村花是指未獲俗稱「滿意紙」的合約完成證明書、未補地價的一手村屋,由於交易時物業尚未落成,售價相對較便宜,按現行規例,丁屋須待建成及完成補地價程序,始能正式轉讓,否則有關交易實屬違規。

「建築期」內九成九賣出

去年本土研究社曾發表報告,質疑以屋苑形式發展的村屋為「套丁」。《星島日報》記者於社交平台搜尋全新屋苑式村屋,發現不少相關廣告,從帖文資料聯絡上一位持牌經紀,獲對方推介一個位於元朗大棠、設有三十三幢全新村屋的屋苑。問及單位是否已補地價,該經紀直認「未」,但稱整個屋苑有七至八座已補地價,着記者盡快睇樓,「呢個屋苑搶手到暈,一推出嘅單位同時有五六個客喺度爭。」

日前記者由同一家地產公司另一位經紀鄧小姐(化名)駕車帶睇樓,放眼多幢村屋的外觀基本上已完工,惟現場四周擺放了泥頭、磚頭,同時亦有挖泥機停泊。鄧小姐直言,村屋仍處於建築期,單位內部多處有待「執漏」,各幢村屋日後又將安裝圍牆,屋苑範圍內未動工的草地則會用作興建停車場,「有幾座已獲發滿意紙,買家都開始裝修了,你預計其他座可能要多等八個月才獲發滿意紙,補完地價起碼要等一年多,但有需要都可以先裝修。」

上述單位雖未獲滿意紙,亦未補地價,惟經紀力說記者購買,指大型村屋屋苑罕見,地下單位叫價達六百八十萬元以上,見記者猶豫,即指已補地價、條件相類的盤源至少索價八百萬元,故前者更「抵買」,稍後不一定再有盤源供應,「全個屋苑賣出九成九單位,地下或三樓叫價力較好,發展商會留待所有文件齊備、補足地價後以市價賣出可賺到更多。」

要求買家先買後補地價

鄧小姐指,該屋苑的地價將由發展商「全包」,但她透露,部分村花開價低,但未包括地價在內,故實際售價會更高,「有的發展商要求三層買家自行分擔地價,但亦有的會承包一百萬元,餘款由業戶負責。」村花買賣屬違規買賣,買家須先跟發展商簽定協議書,但她坦言,該份文件並非由律師承辦,實為私下協議,「發展商都是為賺錢,不會走你數。」

另有網上廣告推介「平靚正全新即住現樓」,地產經紀向記者表示,該村屋屋苑位於天水圍,中層連車位索價五百零八萬元,地下連車位則為六百二十八萬元,「隨時可以入伙,有水電,地價要年尾左右補。」

私下協議現糾紛無保障

世紀21奇豐物業營業董事廖振雄指出,已興建或未興建的村屋只要未補地價,丁權擁有者若要轉售,等同以村花方式違規出售。他續說,一般經紀不會建議業主購買村花,主因是簽署私下協議並無實際保障,即使在收樓後,買賣雙方都可能出現金錢糾紛,「但份協議不見得光,錢銀上沒有保障。」曾代理村花盤源的大埔地產經紀林小姐(化名)更指,因協議等同「套丁」的犯法證據,不可向外界曝光,若買賣雙方出現路權、業權或車位問題等糾紛,買家鐵定投訴無門。

近年村屋「爛尾」、「起過界」的情況不如九七年代普遍,但西貢區地產經紀王先生(化名)指出,買家亦須面對其他風險,「村花買賣涉及新買家、丁權擁有者及發展商三方,如果彼此在價錢上達不到共識,可能會花長時間爭拗。」雖則購買村花的風險不低,但因不少村花售價較現樓便宜,價錢差距由一成至三成不等,故曾使不少村外人鋌而走險。

元朗西貢天水圍盤源多

新界素有不少「偷步」銷售的村花屋苑,據悉目前元朗、天水圍或西貢一帶有較多盤源,其他新界地區的貨源陸續減少。廖振雄表示,西貢區內的村花買賣近年已變得收斂,以他所知,幾乎只剩餘零星的交易,「近期接觸的村屋盤都已補地價,村花買賣大多都由村內人自己『拆掂』,較少找經紀出手。」

丁權爭議令發展商和鄉紳對違規問題更加關注,遂開始「變招」。廖振雄留意到,現時大部分賣家均會等待補地價後,才將新村屋以一手樓出售,「樓市不斷攀升,即使等到補完地價再出售,發展商都可賺到一定利潤,根本不用賣村花。」他續指,部分發展商亦先將村屋單位出租,等待五年期滿後,免補地價方式出售,藉此增加利潤。

王先生認同,近年大型發展商為免麻煩,寧願花時間等待「滿意紙」,較少以村花出售,但部分小型發展商則慣以預購方式起樓,故仍以低價出售村花,將相關訂金用作興建其他新村屋。

原文刊於《星島日報》