究竟日本經營民宿仲有冇得做？

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　　筆者正在日本最高峰富士山八合目的一家旅館準備休息之際，收到客戶查詢問：究竟日本經營民宿仲有冇得做？基於準備明天一大清早攀爬富士山頂，所以都係養精蓄銳睡覺先，這已經是筆者第5次攻頂，清晨5時看完日出之後，從八合目行了近2個小時終於到達富士山頂，然後在山頂的食店吃了1碗拉麵，及遊覽火山口，逗留了半小時之後開始下山，在天氣良好下用鰿4個小時到達山下五合目，乘坐巴士回河口湖取車回新宿家。過去幾年筆者每年7至8月期間都會去攀登富士山山頂鍛煉一下體能，過去有8次攻頂經驗，但是有3次因為天氣惡劣失敗了，今次是第5次成功登上富士山頂非常感恩。

　　從2013年9月東京成功申辦奧運后的日本樓市開始，過去5年日本樓價年年上升，特別係東京大阪一二線城市，今年6月15日規管民宿日本政府推行民宿合法化，日本物業市場產生了一個微妙的變化，基於日本政府區役所把市區的地域畫分，有些專用地域是不能經營民宿或強制一星期只能做2天，令這些地區經營民宿的單位大受打擊，並只能轉回長租約租回給日本人，租金回報率由從前8%至10%回落到現時4%至5%，單在東京市場忽然多了數千個出租單位，租金突然受壓，許多裝修漂亮的民宿單位回到市場做正常租務，跟一般標準裝修及沒有傢俬的單身公寓出租單位推出市場鬥便宜，所以近日有些空置的單位丟空兩、三個月仍然不能租出去，但同一時間有另一個現象發生，就是成功申請到民宿牌照的民宿單位，租金價格倍升，原因係旅客沒有下跌，酒店房間沒有增加，民宿大量減少，合法民宿租金自然上升，很多世界各地來日本旅遊的旅客都非常困難訂房，就算一些二、三線的酒店，價格都已經向上調。

　　投資者想了解民宿有甚麼錦囊，其實好簡單，第一是地點不是專用地域可以經營日數(180天東京)或(360天大阪)，第二是大廈管理處可以容許經營BNB民宿，第三是有一家可以信賴的不動產可以隨時制定短期租約，把民宿單位隨時變成高端單身公寓短租，符合法例規定。如果投資者擁有是全幢物業可以把大廈改裝，加設消防裝備成為旅館或簡易宿泊所，申請到合法牌照，一連365日就可以出租房間，等同酒店，當然要計算改裝成本。

　　筆者不建議香港或中國投資者在沒有申請民宿合法牌照下，用角U形式去偷偷經營民宿，這樣做會以身試法惹官非，筆者就認識到一些業主近日忽然在自己住的單位，早上有3名日本政府區役所民宿小組成員上門突擊檢查，問住客是否租B&B民宿單位，要提供身分證明文件，擾攘一輪之後，證實是業主本人才關門而去。日本政府開放民宿同時監管民宿目的都係收稅，作為投資者收到日本人租金理應係要繳交稅務，因為過去一些正常嘅租務每年都會必須呈上租金收入稅，但是很多外國人業主，過去幾年經營民宿單位，收入完全係逃稅，情況非常之嚴重，才導致有今天的法例，希望大家投資者搵開心錢，繳交正常租金收入稅，切勿以身試法。