「愛莫能助」下的樓市前景

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　　張維為教授，大家可能有點陌生，他是復旦大學中國研究院院長，一個非常出色的政治家與學者。如果大家看過他對中國改革開放和中美兩國搏弈的分析，就知道此人是何許人也。用宏觀和科學的角度分析國際形勢，他的演講精湛準繩，字字珠機，令人佩服。

　　日前張教授出現香江論壇，他表示目前中央對香港問題「愛莫能助」，受動亂傷害最深的是年輕一代，為此感到十分可惜。被問到如何才能打破僵局，他表示只有年輕人感到苦楚，才會求變，才能促進政府體制改革和司法體制改革。如此看來，中央暫時不會理會香港，任由香港再亂一段時間，大家要做好各項防範措施。
動亂未有停止迹象，使香港經濟步入衰退，自然也阻礙樓市發展。還好，新一份《施政報告》推出放寬按保借足九成按揭，使1000萬以內的中小型物業為之一振，一瞬間成交暢旺，尤以新樓市場更為顯著。

　　最近有兩個中小型新盤，雖然位處新界，發展商也非本地大地產商，一個更是內地的開發商，但開盤當天仍然能夠即日售罄，證明九成按揭措施的實施，加快了首次置業者的買樓速度。

　　不過大家請留意，近期新樓暢銷，也跟發展商定價克制有關，開售價平均在每方呎1.4萬至1.5萬左右，基本上這已是香港的底價，低無可低了。很多專家都說在目前市況，大價樓或者豪宅抗跌力強，難以下跌；而中小型單位的買家實力單薄，易跌難升，尤其是「納米樓」必跌無疑。

　　對此，筆者看法恰恰相反，中小型新盤市埸成交復甦，二手市場也承接力強，一有低市價5%至10%左右的樓盤，立即被買家迅速吸納，反觀豪宅市場淡靜，交投十分疏落，這正是樓價下調的先兆。

　　香港經濟不景，幾個行業將出現大量失業裁員，預計會在明年初湧現。高價樓受經濟影響較深，容易大上大落，比如一家公司生意好了，老闆或高薪一族賺錢多了，買樓意慾就大了，那麼大價樓或豪宅就會受到追捧；相反在經濟差時，老闆級人士不但不買樓，有的甚至選擇沽樓離埸。豪宅市場受經濟波及較大，然而中小型物業卻有剛性需求，這麼多年來，中小型樓價基數一直很低，通常徘徊在每呎2萬以內，且租金回報比較高，因此抗跌力自然也比較強。