「愛莫能助」下的樓市前景

  張維為教授,大家可能有點陌生,他是復旦大學中國研究院院長,一個非常出色的政治家與學者。如果大家看過他對中國改革開放和中美兩國搏弈的分析,就知道此人是何許人也。用宏觀和科學的角度分析國際形勢,他的演講精湛準繩,字字珠機,令人佩服。

  日前張教授出現香江論壇,他表示目前中央對香港問題「愛莫能助」,受動亂傷害最深的是年輕一代,為此感到十分可惜。被問到如何才能打破僵局,他表示只有年輕人感到苦楚,才會求變,才能促進政府體制改革和司法體制改革。如此看來,中央暫時不會理會香港,任由香港再亂一段時間,大家要做好各項防範措施。
動亂未有停止迹象,使香港經濟步入衰退,自然也阻礙樓市發展。還好,新一份《施政報告》推出放寬按保借足九成按揭,使1000萬以內的中小型物業為之一振,一瞬間成交暢旺,尤以新樓市場更為顯著。

  最近有兩個中小型新盤,雖然位處新界,發展商也非本地大地產商,一個更是內地的開發商,但開盤當天仍然能夠即日售罄,證明九成按揭措施的實施,加快了首次置業者的買樓速度。

  不過大家請留意,近期新樓暢銷,也跟發展商定價克制有關,開售價平均在每方呎1.4萬至1.5萬左右,基本上這已是香港的底價,低無可低了。很多專家都說在目前市況,大價樓或者豪宅抗跌力強,難以下跌;而中小型單位的買家實力單薄,易跌難升,尤其是「納米樓」必跌無疑。

  對此,筆者看法恰恰相反,中小型新盤市埸成交復甦,二手市場也承接力強,一有低市價5%至10%左右的樓盤,立即被買家迅速吸納,反觀豪宅市場淡靜,交投十分疏落,這正是樓價下調的先兆。

  香港經濟不景,幾個行業將出現大量失業裁員,預計會在明年初湧現。高價樓受經濟影響較深,容易大上大落,比如一家公司生意好了,老闆或高薪一族賺錢多了,買樓意慾就大了,那麼大價樓或豪宅就會受到追捧;相反在經濟差時,老闆級人士不但不買樓,有的甚至選擇沽樓離埸。豪宅市場受經濟波及較大,然而中小型物業卻有剛性需求,這麼多年來,中小型樓價基數一直很低,通常徘徊在每呎2萬以內,且租金回報比較高,因此抗跌力自然也比較強。



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