為何樓股不跌?

  香港經歷了5個多月的動亂,樓市和股市沒有大跌,很多人感到疑惑,如果此事發生在西方文明國家,恐怕樓股最少都要跌三至五成。許多朋友想在跌市趁低吸納,等到頸都長了,到今天仍然等不到。動亂未能反映真實現況,究竟為甚麼呢?

  先說樓市吧,受中美貿易糾紛拖累,本來樓市已呈向下格局,但港府上月推出九成按揭措施,卻讓中小型單位掀起一陣搶購風。近兩星期的樓價指數甚至錄得輕微反彈,想在樓市低迷時買樓的人不禁有所失望。香港業主普遍實力很強,買樓的借貸比率較低,即使面對動亂也不急於賣樓套現,就算移民也只是個人先移,物業大多數還會留茼炫瓷C香港現今是低息年代,樓宇有實際租金收入,保留部分香港資產,好過「賣 買唔番」。

  此外,香港有740萬長住居民,平均人均居住面積只有161方呎,證明樓宇的居住需求巨大。當局拓展土地困難重重,打壓樓市政策又長期鎖住二手樓市場,在供應少需求大的情況下,樓價自然易升難跌。即使面對經濟衰退,香港強大的資本市場和業主穩健的持貨能力,都難以讓樓價大跌,這也解釋買家為何找不到平盤的原因。當然,我所指的是住宅市場,並不包括工商鋪物業,經濟好與壞,是會直接改變工商鋪物業的需求。

  至於股市,那就更神奇,5個月來只是輕微下跌,近來更有回升之勢。歸根究底,原來反映大市走勢的恒生指數股,七成是內地股,如平保、工商銀行以及騰訊等,本地社會事件似乎對這些股票沒有大的影響;另一些是本地的藍籌股,如新鴻基地產、電能以及煤氣等,這些公司長期盈利穩定,其手上持有的資產大都高過股票市值,因此,恒生指數沒有出現恐慌性大跌。不過,股市不是沒有受創,一些反映本土經濟的中小型股票,其受傷的程度是屬於災難性。

  最重要的一點,香港動亂已提升到另一個層面,是一場新的金融戰。外資大鱷大量沽空期指及港元,一方面大舉撤資,另一方面狂沽股票,想借此機會製造另一個金融海嘯,從中大賺一筆,以報回當年一箭之仇。然而,如今有大量的熱錢流入本港,有更多的資金買進港股,如阿里巴巴再次來港上市等等,正正體現了港股無懼風浪,沽空股匯者可能會再一次鎩羽而歸。


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