房屋供應 料難大增

  自《施政報告》宣布放寬按揭成數以來,樓市彷彿被注入強心針,成交開始由低位回升。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,11月首26日整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商鋪、純車位及其他等)註冊量錄5403宗,已超越10月全月的5075宗,並高出約6.5%。宗數連升兩個月,全月最終有望重上6000宗水平。由於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,所以11月註冊個案主要反映10月份市況。隨11月份接近尾聲,上月中《施政報告》公布後的全港樓市市況亦逐步於本月註冊數據浮現出來。

  然而這情況是否能延續呢?臨近年底,陸續有傳媒要求筆者前瞻明年市況。事實上,在分析樓市走勢時,除了要看市場氣氛、經濟前景及置業需求外,未來供應亦是必須考慮的因素。

  雖然政府於《施政報告》中提出多個方案以增加整體房屋供應,但其實對龐大需求而言,僅是杯水車薪。以公營房屋為例,日前政府公布最新未來5年的公營房屋建設計畫,預計2019/20至2023/24年度房委會及房協合共約有10.07萬個公營房屋單位落成。上述5個年度預計有約10.07萬個公營房屋單位落成,即平均每年落成量約有2萬個,較長遠房屋策略平均每年3.15萬個目標低逾3成半,當中資助出售單位低於長策會目標的情況更為嚴峻。未來5個年度預計合共約有2.6萬個資助出售單位落成,平均每年落成量約5200個,較長遠房屋策略平均每年9500個目標低約4成半。

  上述5個年度預計落成約2.6萬個資助出售房屋單位中,因部分項目經已推售,故可供推售的實際上更少。當中有約8800個已推出,實際只餘下約1.72萬個資助出售房屋單位可供推售,實難滿足龐大的住屋需求。

  為應對房屋供應短缺問題,政府一直多管齊下增加土地供應。當中「土地共享先導計畫」日前亦公布細節,包括時限、計畫獲批總面積上限、最少新增房屋數量、補地價事宜等。「土地共享先導計畫」有助增加公私營房屋供應,從而紓緩房屋供應缺口。計畫估計將於明年初接受申請,預計接獲申請後約4至6年才有土地供應建屋,計畫的成效浮現需時,相信新供應未能一蹴而就。

  公營房屋短缺僅揭示了香港住屋問題的一部分,相信短期內新供應尚未到位,政府覓地困難,是樓價難跌易升的主要原因。鑑於房屋供應落後需求,冀政府繼續大力增加土地供應,逐步收窄房屋供應缺口,將有助持續穩定樓市。


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