未來私樓供應「短加長減」

  去年底政府為了顯示現屆政府在增加公營房屋的決心,決定修改長遠房屋策略中,未來10年長遠公私營房屋的建屋比例,由以往六四比改為七三比,銳意增加未來公營房屋的供應。一年過後未來房屋供應情況又如何,按照政府向立法會提交的最新數字,根據房屋委員會最新的預測,未來5年內(即2019-20至2023-24年度)將有95300伙的公營房屋落成,換言之,比對未來10年公營房屋建屋目標的315000伙,仍有相當程度的落差。

  按照上述的數字來看,按長遠房屋策略的目標,未來10年(即2019-20至2028-29年度)的45萬伙總房屋供應中,當公私營房屋比例修訂為七三比後,整體公營房屋的建豎目標,將由原先的27萬伙增加至31.5萬伙,同時間私人房屋的供應自然會有所減少,顯著縮減至未來10年只有13.5萬伙的私樓供應。

  相信對於一些心水清的讀者都會明白,未來10年的13.5萬伙私樓供應,確實是可以輕易達成的建屋目標,平均每年只需13500伙私樓供應,但按照差餉物業估價署早前發表香港物業報告2019年,預期今、明兩年的私樓落成量將達20415伙及20181伙,即使未必達標,但亦已經遠高於每年13500伙的目標,這樣計算如果未來10年共需13.5萬,而首兩年落成量已達4萬伙,要成功達標絕對容易。

  不過按現時情況來看,相信未來10年的私樓供應將會出現「短加長減」的現象,預期未來三、四年的短期私樓住宅仍會增加,但隨後的供應或許會逐步回落,有關現象主要受近年政府賣地有所減少有關,以現時新盤的發展進度來看,從批出土地至物業正式落成計算,平均每個新盤項目的發展年期約6至8年,換言之將會於今、明兩年入伙的新盤,大多屬於4至5年前所批出的土地。

  筆者嘗試翻查近5年的政府賣地紀錄,2015年及2016年正正是政府賣地的高峰期,平均每年均售出超過20幅住宅用地,相對之下,近兩年的土地招標次數明顯減少,部分更出現流標,去年全年政府只是累計售出11幅住宅土地,今年至今亦只是累計售出10幅土地,批出土地減少,推算七、八年後的長遠私樓供應亦會減少,未來私樓供應「短加長減」,自然亦對長遠樓價有穩定作用。


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