後疫市時代 樓市積壓購買力爆發

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　　最近中美貿易戰再起波瀾，本港亦再現肺炎確診個案，但似乎並未對最近樓市「脫韁野馬」式的回勇構成影響，買家為免錯失機會，積極睇樓及入市，連帶本行線上平台使用量亦節節上升。5月迄今，美聯物業官方網站每日平均瀏覽量，較去年同期飆升近1.1倍，而近期推出逾400條「自己筍盤自己拍」的代理睇樓視頻，跨平台總瀏覽量超過500萬人次，更已成功促成多宗二手物業成交，充分反映買家對入市的「雄心」。

　　綜合美聯分行資料，統計5月4日至5月10日的一周，全港35個大型屋苑合共錄131宗成交，雖然較前一周的160宗回落約18%，但仍是自13年1月下旬後的逾7年次高，並已連續3周超越百宗水平。

　　儘管疫情仍未完全結束，但市場憧憬疫情即將退卻，樓市不日重拾正軌，走進「後疫市時代」，促使市場積存購買力持續爆發。然而，樓市購買力可如何「量化」呢？筆者嘗試以數據提供一個分析的角度。

　　據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，以社會運動發生時間作「分界 」，回顧17年至19年上半年，平均每月二手註冊約3,730宗；反觀由19年下半年至今年4月的10個月，平均每月平均二手註冊量僅2,970宗。換句話說，過去10個月內，平均每個月二手有約760個置業需求被「積壓」，以10個月合計即有7,600個，連同每月基本的二手購買力平均2,970宗計算，合計逾10,000宗二手購買力有待爆發。

　　二手市場以外，其實一手購買力亦被壓抑。資料顯示，若按照以上算法，考慮過去10個月每月一手被積壓的需求，加上每月基本新盤的購買力，經計算後合計約有5,800伙新盤購買力有待爆發，數字已遠遠超過今年首4個月，合計僅約3,209伙的新盤銷售量。

　　基於以上對整體樓市積壓購買力的「量化」，可見無論一、二手市場均有大批買家靜待入市機會，難怪近期二手回勇，買家搶盤成風。此外，最近發展商以吸引價重新開售新盤，獲得大批買家踴躍捧場。

　　筆者估計，今季一、二手交投將承接近期旺勢，勢同步創多季新高。至於最多人關心的樓價，在眾多利好因素支持下，相信有望回穩向上，維持全年樓價料升5%的預測。