後疫市時代 樓市積壓購買力爆發

  最近中美貿易戰再起波瀾,本港亦再現肺炎確診個案,但似乎並未對最近樓市「脫韁野馬」式的回勇構成影響,買家為免錯失機會,積極睇樓及入市,連帶本行線上平台使用量亦節節上升。5月迄今,美聯物業官方網站每日平均瀏覽量,較去年同期飆升近1.1倍,而近期推出逾400條「自己筍盤自己拍」的代理睇樓視頻,跨平台總瀏覽量超過500萬人次,更已成功促成多宗二手物業成交,充分反映買家對入市的「雄心」。

  綜合美聯分行資料,統計5月4日至5月10日的一周,全港35個大型屋苑合共錄131宗成交,雖然較前一周的160宗回落約18%,但仍是自13年1月下旬後的逾7年次高,並已連續3周超越百宗水平。

  儘管疫情仍未完全結束,但市場憧憬疫情即將退卻,樓市不日重拾正軌,走進「後疫市時代」,促使市場積存購買力持續爆發。然而,樓市購買力可如何「量化」呢?筆者嘗試以數據提供一個分析的角度。

  據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,以社會運動發生時間作「分界 」,回顧17年至19年上半年,平均每月二手註冊約3,730宗;反觀由19年下半年至今年4月的10個月,平均每月平均二手註冊量僅2,970宗。換句話說,過去10個月內,平均每個月二手有約760個置業需求被「積壓」,以10個月合計即有7,600個,連同每月基本的二手購買力平均2,970宗計算,合計逾10,000宗二手購買力有待爆發。

  二手市場以外,其實一手購買力亦被壓抑。資料顯示,若按照以上算法,考慮過去10個月每月一手被積壓的需求,加上每月基本新盤的購買力,經計算後合計約有5,800伙新盤購買力有待爆發,數字已遠遠超過今年首4個月,合計僅約3,209伙的新盤銷售量。

  基於以上對整體樓市積壓購買力的「量化」,可見無論一、二手市場均有大批買家靜待入市機會,難怪近期二手回勇,買家搶盤成風。此外,最近發展商以吸引價重新開售新盤,獲得大批買家踴躍捧場。

  筆者估計,今季一、二手交投將承接近期旺勢,勢同步創多季新高。至於最多人關心的樓價,在眾多利好因素支持下,相信有望回穩向上,維持全年樓價料升5%的預測。


hd