新世界（017）宣布定立新策略，執行副主席兼行政總裁鄭志剛指出，將檢視集團整個架構，以企業行釋放業務價值，惟目前未有具體方案。分析認為，新世界有望分拆近年表現良好的K11集團上市，以改善其「綜合企業折讓」問題，大大釋放其資產價值，業務前景亦較亮麗。

鄭志剛宣布，新世界會檢視集團整個架構，以及每個業務的價值，透過企業行動釋放不同業務的價值。他指，近年新世界積極出售非核心資產後，下一步會對各業務進行全面策略性檢討，「審視點樣完善旗下每一間公司戰略焦點」，並釋放價值，以進一步提升股東回報，不過目前沒有具體計劃。

他續稱，過去20年也進行過多次企業行動，包括重組新創建（659）、私有化新世界中國等，都改善了集團架構，並成功為股東創造長遠價值。

明確各公司策略重心
新世界在業績報告上指，繼續積極探索各項業務的策略方案，以應對快速發展的行業形勢，包括釋放個別業務的價值；明確旗下各公司的策略重心；以及充份提升股東回報。該集團考慮各業務規劃及現行市況後，可能同時或分階段實行以上方案。

分拆K11可改善綜合企業折讓
資深證券分析師彭偉新指出，新世界有多個方向可釋放業務價值，其中若可分拆K11相關的業務上市，將會「好值錢，好過就咁擺喺度嘥咗」，並稱以其業務性質，成立房地產信託基金（REIT）應是選項之一。

他稱，由於新世界是以綜合企業模式營運，在估值上會存在折讓，近年需透過出售旗下資產來體現價值出來，相信處置K11或其他業務，有助改善相關問題。

收租業務擁大量現金 市場估值較高
中泰國際策略分析師顏招駿認為，新世界眾多資產之中，K11是「金蛋」，單計K11 MUSEA的估值，已超出整個新世界目前的市值，主要由於收租項目擁有高現金流，市場容易估值，並給予較高估值，相信若可分拆K11品牌，將能大大釋放新世界價值，同時改善其財務狀況。

他稱，K11定位較為獨特，在疫情下的銷售表現較其他旅遊商場為佳，相信疫後表現會進一步增長。

不過顏招駿提醒，若新世界要分拆K11，對新世界本身只有短暫利好作用，但不利長遠估值，「就好似九倉分拆九龍倉置業咁，九置股價會遠遠跑贏。」

K11逆市錄增長
K11在業務上主要向新世界貢獻物業投資收入，最新中期業績顥示，其收入及分部業績分別按年增長4%及9%，是該集團期內少數錄增長的業務。

新世界早前指出，未來繼續發展K11品牌，最新指引顯示，預計至2027年度，在中港合共有39個K11項目，面積達290.6萬平方米。

曾傳洽售K11商廈遭否認
本月初市傳新世界正洽售位於鰂魚涌的商廈K11 ATELIER King's Road，整體估值約110億元，惟已遭該集團否認。新世界當時指，通常會與投資者就商業情緒、估值及潛在投資機會交換意見，而目前無意出售任何其他K11品牌的物業，同時強調其流動性非常充裕，現金儲備充足。