花旗看天下——物管股從收購分高下

  內地物管股於近月波動市中保持強勢,不少股份再創上市新高。在估值愈升愈高的背後,筆者關注他們的資產負債表狀況,尤其是近期部份物管股表示,會向母公司收購資產。因資產負債表質素,是未來盈利質素指標,筆者認為若然物管股增長是靠舉債,或會由「輕資產」發展至「重資產」,即是由物業管理拓展至物業資產買賣等,需要考慮貨尾庫存的業務,對公司現金流及資產回報率將造成負面影響,或削弱公司估值。

「重資產」或削弱估值

  有物管股預告向母公司收購停車場,其後會再轉售,表面上擴展賣車位業務,短線將推高盈利,但是細心思考,將原本透過「輕資產」帶來的現金流,再投資在較受經濟周期影響,並且面臨「坐貨」風險的「重資產」業務,似乎將業務性質,由物業管理走向物業買賣,估值將受拖累。值得留意的是,內房股目前行業市盈率約5至6倍,遠低於物管股。

  除了收購對象外,物管股支付收購的方式,亦是投資者判斷是否值得買入該股份關鍵,如果以債務支付,利息開支將蠶食利潤率;如果以大規模股本融資支付,將攤薄每股盈利,兩者皆不可取。

  花旗偏好兩類物管股,第一類是以較嚴肅財政紀律繼續發展主業,第二類則是透過現金擴展受經濟周期影響較小的增值服務,例如社區公共空間管理、託兒、健康護理及新零售等全方位配合住戶生活圈的業務。

  如投資者欲部署物管股,還可以留意北水因素。有物管H股近月密密被內地投資者增持,持股比例已升至兩成;亦有物管股北水持倉短短一個月急增一倍。筆者預計,下半年將有更多物管股,獲納入互聯互通名單。

花旗銀行財富管理業務高級投資策略師

陳正犖


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