花旗看天下——對地產股維持審慎

  《施政報告》過後,市場突然對地產發展股轉趨樂觀,筆者無意潑冷水,但希望大家保持警惕,不明朗因素未完全消除,且戰且走可能較合適,目前仍未是長線買入住宅發展商股份的時機。

政策風險疑慮未消除

  花旗認為,香港住宅樓價可能已經在第三季見短線高位,直至明年中有機會累積調整7%至10%。這輪回調或由一系列因素引發,首先是部份需求或已被提早消耗。今年2月至7月,香港一手及二手住宅成交宗數達到每月平均約7000宗,是自2012年上半年以來最多,我們認為部份需求或是為疫情後復甦提早部署,故此整體成交自8月起或回落至每月平均約5000宗水平。而且我們相信置業氣氛已受到宏觀負面消息影響,包括股市調整、政策風險擔憂,以及美國聯儲局今年第四季或開始縮減量化寬鬆措施,這些均有機會成為短期進一步拖累樓市需求的藉口。

  今次《施政報告》重點提出《北部都會區發展策略》,包括天水圍、元朗、粉嶺和上水等新市鎮及相鄰鄉郊地區,並有六個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐,區內目前已發展的項目預計可提供35萬個住宅單位,整個都會區長遠將增加總住宅單位數目至超過90萬個,共可容納250萬人居住。今次《施政報告》政策,大多為長遠發展提供充足房屋供應,政府也承認,未來10年公營房屋供應達30.1萬個單位的目標,僅三分一有望在未來五年完成。我們認為,尤其是低收入階層居住問題,應繼續成為下任行政長官的關注重點。

  立法會和行政長官選舉後,政府可能對樓市政策再展現強硬立場,政策風險疑慮未完全消除,我們對開發商股份持謹慎態度。零售及商場相關地產股,面臨政策風險較小,而且有機會受通關憧憬所刺激,於地產股中可看高一線。另外有一個策略也頗有趣,自2003年以來用中原城市領先指數計算香港樓價,曾經試過六次見短期高位後回落,分別為2008、2011、2013、2015、2018和2019年,如果我們在這幾次樓價指數高位時,賣出恒生地產指數,平均在大約七個月內獲得25%的正回報。

花旗銀行財富管理業務高級投資策略師

陳正犖


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