投管俊「傑」——投資「納米樓」要小心

        買樓作為人生一項最重要的投資,當然要好好管理。不過香港樓價自2009年金融海嘯後,已經翻了幾番,一般尋常百姓愈來愈難透過買樓投資。眼見樓價居高不下,加上市區重建地盤面積普遍狹小,近年愈來愈多發展商將單位「劏細」,在建設較多單位之餘,亦讓市民以較低金額上車。近年面積僅百餘方呎的「納米樓」及「龍牀盤」如雨後春筍般推出,入場費更低至200多萬元,若以九成按揭入市,只需20多萬元便可入場。但這種投資潛力和風險,大家又知道多少?

  近期有研究發現,多個發展商於過去10年間,至少推出8550個面積低於260方呎的單位,當中約2000個面積更不足200方呎,該機構呼籲政府將面積260方呎以下單位定義為「不適切單位」,並修訂《強拍條例》及賣地條款,限制發展商興建單位面積不可少於260方呎,長遠探討定立「住宅空間標準」,以減少納米樓供應。不過在「自由市場」原則下,如果迷你單位有價有市,發展商自然會繼續興建,相反若這類「劏房戶」被市民嫌棄,亦自然會在市場消失。更何況一個面積1000方呎單位,只代表市場增加一個住宅單位供應。但五個面積200方呎的單位,卻代表有5伙新供應,試問一向只重視樓宇供應「數字」的政府,又怎會輕易干預?

  但作為重要持份者,有龍頭發展商早已看淡迷你單位前景,長實(001)執行董事、人稱「樓神」的趙國雄亦直言「最反對納米樓」,因這類單位面積較小、而且供應飽和,揚言「遲早爆煲」。「樓神」此言非虛,去年起市場上一直錄得大量「納米樓」二手蝕讓個案,當中最慘烈個案竟輸近兩成離場,嚴重跑輸大市,亦告訴大家這項投資風險。

  除了樓價風險外,即使投資者計劃買入納米樓收租,亦須注意租務回報風險。因為有統計發現,在經濟轉差下,納米樓近期差餉租值跌幅比傳統屋苑大,例如大埔嵐山一個低層僅165方呎的迷你戶,最近每年租值僅約6.32萬元,按年大跌10%。值得一提的是,由於迷你戶常見於地盤面積狹小的市區單幢樓,在戶數較小情況下,這些單位管理費通常較高,例如西灣河牙籤樓「ONE EIGHTY」管理費竟高達每方呎8元,意味約300方呎單位,每月便要繳交2400元管理費,這筆開支將嚴重蠶食租務回報。觀乎近期的租務個案,我們亦不難找到業主每年回報率不足2%的納米戶租賃個案。若然貿然投資納米樓,在樓價下跌、租值回報偏低及使費不菲情況下,投資者隨時變「雙輸」。

註冊合規師公會投融資部總召集人

徐燦傑

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