投管俊「傑」——投資唐樓注意事項

  本欄與大家談論的是投資時的「管治」技巧,眼見本港市區重建進度如火如荼,例如近期觀塘裕民坊亦屆清拆階段,將發展大型綜合商住區,身邊不少朋友都有意購入油尖旺、土瓜灣或港島東等舊區的一些唐樓物業,希望在收租或自住的同時,等待日後被市建局高價收購重建的機會,博取數以倍計的回報。

  不過買唐樓等重建,又是否那麼簡單呢?特別是有意購入唐樓的投資者,未必位位都有能力「Full paid」,最終都要透過銀行借取按揭,當要走到這一步的時候,就必須要注意以下幾個事項了。

  首先,投資者購入一個唐樓單位投資前,要考慮的重要因素是樓齡,若買家年齡及收入許可,當一幢唐樓樓齡在50年以下,一般仍可以借到最少八成按揭,例如九龍城區一些樓齡僅20多年的無電梯唐樓,成交價在400萬元以下,甚至可以借盡樓價九成。不過如果樓宇樓齡較高、質素較低,又或是該大廈內已有多個單位被間作劏房,就有機會遭銀行削減一至兩成按揭成數,因此有意購入唐樓的置業人士,宜先作背景審查和實地考察,並預備較充裕的首期金額,以免借款不足,破壞投資大計。

  事實上,銀行批出唐樓高成數按揭前,會參考「樓齡」與「人齡」,前者一般是計算「80年減樓齡」,按揭年期不得超過金管局的30年指引;至於置業者和擔保人的年齡,更會直接影響批出按揭的成數和年期,因為一般而言,「樓齡+按揭」年期不可超過70年或75年,如果銀行較嚴格,規定「樓齡+按揭」年期不可超過70年,當購入樓齡50年的唐樓物業,業主最長只可攤分20年還款。在還款期縮短下,每月供款增加,對買家收入要求亦有所上升。因此買家宜盡量避開樓齡太高的唐樓物業,以避免撻訂或首期金額失預算。

  當然這樣會有少許矛盾,因為樓齡愈高的唐樓,被收購機會亦較大,但卻令按揭年期縮短。相反,若一間唐樓單位連50年樓齡的「強拍門檻」亦未到,又怎會成為市建局或發展商收購目標呢?因此投資者應該自行衡量當中利弊了。

  另外要注意的是,銀行批出唐樓按揭前,一般會進行實地考察等盡職審查,因此買家與賣方簽署臨約時,應要求賣家允許開門讓銀行安排的估價公司視察,並須對方承諾該單位沒有任何違反建築物條例的結構性改動,以免為批出按揭帶來阻滯。

註冊合規師公會投融資部總召集人

徐燦傑


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