陳嬿淇 - 英鎊新低屆入市良機|「淇」招致富

英國面臨內外交困之局,於英國新首相消息公佈前,英鎊兌港元一度跌穿9算,較脫歐時還要低,直逼1980年代中期的歷史低點。同一時間,當地的通脹繼續升溫,英國7月消費物價指數(CPI)按年升10.1%,通脹率升至40年來高位。物價飛漲,但工資追不上,又引發多個行業的罷工。

為應對通貨膨脹嚴重問題,英倫銀行把利率調升至1.75厘的高位,為過去27年來首見的新高,令業主的供樓成本無可避免地相應增加。英國7月Halifax房價指數按月轉跌0.1%,結束了連升12個月的走勢。英國樓價在未來是升或降,又或者會橫行,大家都没有水晶球,無從預測,仍需要觀察一段時間。當然有人認為英國經濟前景不明而看淡樓市,但也有人認為英鎊今年累計跌逾一成,是入市良機。從筆者的角度,即使目前樓價或會有輕微下調的跡象,亦不宜存有「等跌」的心態,因為如果下降3至5%,但英鎊一旦回升,就得不償失。

現時英國按揭計劃息率一般已達4.2至4.8厘,未來有可能仍會再加息,以5.5厘租金回報率計,扣除開支及稅項後的回報所餘無幾。相反以香港銀行同業拆息(HIBOR)按揭息率H加1.3厘、封頂位最優惠利率(P)減2.75厘,亦即實際封頂位為2.5厘計,就算扣除開支仍可有近1.5%回報,套利能力更有增無減。加上港元和美元掛鈎,受惠於美元強勢,英鎊低水令英國樓更抵買。因此,筆者有客戶就調整買樓策略,將香港物業作加按,再「Full Pay」外國物業,從而減低借貸成本和風險。
天爵國際物業董事總經理
陳嬿淇

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