內地未能完工的樓盤業主紛紛停止償還按揭貸款，市場憂慮觸發骨牌式危機，監管機構終於出手，昨日銀保監指要千方百計推動「保交樓」，指導銀行有效滿足房地產企業合理融資需求，協助推進項目快復工、早復工、早交付，內房股星期一普遍反彈。
內地樓市吹淡風並非一朝一夕，國家統計局上周公佈樓市數據整體仍然疫弱，6月房地產投資跌幅擴大至按年跌9.4%，上半年按年跌5.4%，新開工量按年減少45%，落成量按年跌41%，均創下歷史最大降幅，並重回2010年6月水平。唯一較好亮點是筆者幾星期前與大家分享過的銷售數據，6月房地產銷售額按年跌幅收窄至21%，按月更加反彈68%，主要受惠於疫情封鎖措施撤銷後，發展商加快推售新盤，之前積壓或者換樓需求釋放，而且三線城市放寬樓市調控措施。
不過近期罷供按揭事件發酵，有機會阻礙樓市銷售復甦，按揭貸款相關的斷供風險，或因就業市道轉差而加劇，物業交付或大幅延期的疑慮下，買家預期亦受衝擊，7至8月樓市成交可能較6月疲軟，9至10月將是情況是否回穩的關鍵時間。
內銀資產質素影響仍可控
15家內地銀行已經披露相關按揭或演變成36億元人民幣的潛在壞帳。截至去年，內地24個重點城市，要推遲交樓的物業涉及單位數目18.6萬個，相當於2021年一手樓銷售的9%。基於壓力測試，花旗認為事件暫時對中資銀行資產質素的影響仍屬可控，估計在最壞情況下，這一波暫停償還按揭貸款引發的新增不良貸款，可能達到5610億元人民幣，僅相當於截至目前，內地銀行整體未償還住宅按揭貸款餘額38.3萬億元人民幣的1.46%。不過，以花旗研究覆蓋的銀行作參考，截至2021年底，按揭貸款中不良貸款率約為0.35%，意味不良貸款潛在升幅亦屬顯著。
花旗認為，近期內房股股價仍可能波動，因為按揭貸款不還款個案或增加，可能需要1至2個月才能完全消化；其次是發展商近期又減少推售新盤、天氣炎熱和新冠疫情可能捲土重來，7月銷情似乎較弱；還有上半年業績可能乏善足陳；7月初又出現了一些信貸違約事件。花旗認為9月及10月銷售，將是確定資產負債表能否在第四季企穩的關鍵；在私營企業去槓桿的情況下，房地產新投資可能有待明年第二季才開始。隨著10月及11月的中共二十大和第四季可能推出的財政刺激措施，穩定的樓價相信仍是政策底線。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
廖嘉豪
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