廖嘉豪 - 樓市跌勢或持續至明年初|花旗看天下

地產代理數據顯示,今年首9個月本港一手住宅成交涉及8968個單位,按年跌3成,總成交金額約989億元,按年跌4成半;二手成交25383宗,成交金額約2263億元,兩者均按年跌約4成。樓市交投下跌或主要歸咎於首季第五波疫情爆發時政府收緊保持社交距離措施、新盤供應充足,而且踏入加息周期拖累置業人士入市信心。

今年截至10月2日,反映二手住宅樓價的指數累積調整逾8%,較去年8月高位,甚至累跌逾一成。當中,中小型單位樓價較高位調整逾一成一,大單位跌幅暫時相對較小,較去年高位低出約7%。市場預期利率上升步伐或更進取,加上股市疲弱,第三季住宅樓價跌勢轉急。花旗相信,香港樓價調整期只是處於中期附近,仍有機會進一步走低。

花旗預測美國聯儲局11月或再加息0.75厘,12月或再加0.5厘,明年2月或再加0.25厘。香港銀行亦開始跟隨調高最優惠利率,加息對樓市用家及投資者造成直接負面影響,再配合其他不利因素,例如新盤供應增加,完全恢復正常通關時間未明朗,樓價在今年第四季及明年第一季跌勢或加劇,直至明年第二季可能進一步調整一成,即是較2021年8月高位累積調整約兩成。
加息有損置業者購買力

隨著聯儲局今年5月開始加息,本港一個月期銀行同業拆息亦向上。目前大部份香港按揭貸款定價為H+1.3%,封頂息率為P-2.25%,由於一個月期銀行同業拆息加1.3厘已經超過3厘,按揭貸款應該普遍轉為根據最優惠利率定價。如果聯儲局進一步加息再帶動香港最優惠利率向上,將直接損害目前供樓人士的負擔能力及潛在置業人士的購買力。另一方面,香港人工資增長緩慢,整體住宅租金增長跑輸樓價,即使樓價自去年高位以來已經出現溫和調整,住宅租務回報率仍接近歷史低位2.1%,與目前實際按息達2.725%比較,低出60個基點,意味租金收益或未能彌補供樓利息成本,整體住宅投資需求或轉弱。過往租金走勢跟隨樓價方向,假設樓價一如花旗預期累積較高位跌兩成,住宅租金直至明年第二季亦有機會再跌當半成至一成。

地產發展商股份今季可能再陷入困境,新盤銷情轉淡或加大部份地產股沽壓,尤其是一些負債較高的發展商,面對最優惠利率上升,股價下跌風險較大,轉捩點或有待市場開始預期,政府可能在下季起放寬部份樓市辣招。不過,選擇地產股,筆者仍傾向市值大,負債低,而且派息前景穩定的股份,或較能吸引基金資金流入,相對較具抗跌力。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
廖嘉豪

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